Rynek mieszkaniowy znajduje się w swojej
szczytowej formie, hossa trwa już piąty rok
Mimo
podwyżek cen, popyt na mieszkania nie słabnie. Na zakup nieruchomości Polacy
masowo wydają swoje oszczędności. Firmy deweloperskie notują rekordowe wyniki
sprzedaży, na co duży wpływ mają też inwestorzy, kupujący mieszkania na wynajem.
Ponadto, do zakupu zachęcają względnie
tanie kredyty hipoteczne.
Deweloperzy starają
się nadążyć za popytem i mimo rosnących kosztów realizacji inwestycji, coraz
słabszej dostępności gruntów i wydłużających się procedur związanych z
uzyskaniem pozwoleń na budowę, wprowadzają na rynek coraz więcej inwestycji. W ubiegłym
roku, według GUS, do użytkowania zostało
oddane ogółem 178 tys. mieszkań, a w tym roku w planach jest około 220 tys. Produkcja
mieszkań nigdy nie była tak duża. Deweloperzy notują prawie 20 proc. wzrost roczny.
Na rynek płynie strumień gotówki,
oferta topnieje
Na rynek
mieszkaniowy trafia zgromadzona przez inwestorów gotówka. Jak wynika z danych NBP,
tylko w ostatnim kwartale 2017 roku na lokale deweloperskie w siedmiu
największych miastach w kraju wydanych zostało aż 5,2 mld zł, a na przykład w
całym 2012 roku transakcje gotówkowe obejmowały tylko 6,1 mld zł.
Zawrotne tempo
sprzedaży, jakie możemy dziś obserwować sprawia, że oferta rynkowa maleje, nawet
przy tak dużej aktywności deweloperów, jak obecna. W sześciu głównych miastach
na sprzedaż wystawionych jest ponad 58 tys. mieszkań, z czego w Warszawie deweloperzy
oferują 20,8 tys. lokali, w Krakowie 10,5 tys., a we Wrocławiu 11,3 tys.
Na skalę
nowej podaży i politykę cenową firm wpływają proponowane aktualnie przez
wykonawców wyceny realizacji nowych projektów, które poważnie wzrosły ze
względu na podwyżki cen materiałów i robocizny oraz zakupu gruntów.
Coraz drożej za metr
Nowe
mieszkania drożeją. Podwyżki są regularne, ale niezbyt duże. Na głównych
rynkach w kraju roczny wzrost wynosi średnio około 5 - 6 proc. Do wyjątków
należy Trójmiasto, gdzie w ubiegłym roku lokale deweloperskie zdrożały o 10
proc. W Warszawie stawki wzrosty o 4 proc., a w Krakowie, Katowicach, Poznaniu
i Łodzi ceny nowych mieszkań skoczyły o 5-7 proc.
Jak
przewiduje Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która realizuje w
Warszawie inwestycje Studio Centrum i Dzielna 64, w tym roku czekają nas dalsze
podwyżki cen na rynku deweloperskim. Zdaniem eksperta, ich poziom nie powinien
odbiegać od notowanego dotychczas. Tomasz Sadłocha zaznacza również, że obecny
wzrost cen nie ma zbyt dużego wpływu na popyt.
Nowe
mieszkania w Warszawie oferowane są średnio w cenie 7,9 tys. zł za mkw., w Krakowie
ceny kształtują się na poziomie 7 tys. zł/mkw., a we Wrocławiu za metr trzeba wydać
przeciętnie 6,4 tys. zł.
Zakupy spekulacyjne i inwestycyjne
pod wynajem
Największym
zainteresowaniem na rynku cieszą się lokale o niewielkim metrażu w dobrej
lokalizacji. Takie mieszkania, poza tym że są kupowane z przeznaczeniem pod
wynajem, nabywane są ostatnio także z myślą o odsprzedaży
z zyskiem. Najwięcej można zarobić na lokalach o powierzchni do
trzydziestu kilku metrów, bo takie najszybciej drożeją. Podpisując umowę na
początku budowy lub jeszcze przed jej rozpoczęciem jest szansa uzyskać lepszą
cenę. Prawo do nieruchomości z 10-15 proc. zyskiem można odsprzedać jeszcze
przed zakończeniem budowy.
Zapłacić
można też mniej kupując mieszkania w pakietach. Inwestowanie w nieruchomości
stało się tak popularne, że zdarzają się przypadki, że nabywane są nawet całe
budynki, by pojedyncze lokale mogły być sprzedawane z zyskiem. Sporo zarobić
można też oferując wykończone mieszkanie, które zostało zakupione wcześniej w
stanie deweloperskim.
Mieszkania na wynajem w
kredycie
Wiele projektów
deweloperzy przygotowują dziś specjalnie dla osób kupujących mieszkania w
celach inwestycyjnych. Tomasz Sadłocha zaznacza, że tego rodzaju zakup zwykle łączy
się z płatnością gotówkową, ale coraz większa liczba osób, chcących zarabiać na
nieruchomościach, decyduje się również na kupno mieszkań pod wynajem na kredyt.
Ekspert Ochnik Development zauważa, że niektórzy nabywcy zaciągają teraz zobowiązania
nawet na kilka mieszkań, a obowiązkowy wkład własny do kredytu finansują z
oszczędności. Z kalkulacji wynika bowiem, że rata kredytu przy obecnych stopach
procentowych jest niższa niż czynsz za wynajem, dzięki czemu kredyt spłaca się
automatycznie.
Aktywność
inwestorów przekłada się na statystyki dotyczące hipotek. Duży popyt na
mieszkania idzie w parze z coraz większym zainteresowaniem kredytami. Z
miesiąca na miesiąc banki są bardziej oblegane. Według BIK w marcu br. popyt na
kredyty był większy o kilkanaście procent niż rok temu. Dane mówią też, że
kupujący mieszkania ubiegają się o coraz wyższe kwoty. Średnia wartość
udzielanych kredytów wynosi obecnie ponad 244 tys. zł, o 9 proc. więcej niż przed
rokiem.
Nienasycony rynek najmu z coraz
wyższymi czynszami
Rynek najmu
w Polsce dopiero się kształtuje. Ofert wciąż jest za mało, a popyt olbrzymi.
Świadczą o tym choćby rosnące stawki czynszu przy stale zwiększających się
zasobach rynkowych. Wyższe ceny za wynajem pozwalają inwestorom osiągać
atrakcyjne stopy zwrotu, oscylujące przeciętnie w granicach 5 proc. rocznie.
W tym roku
prognozowany jest dalszy wzrost stawek czynszowych, średnio o 3–4 proc. Podobny
poziom wzrostu czynszów najmu odnotowany został w roku minionym w Gdańsku. W
Warszawie w 2017 roku czynsze skoczyły aż o około 8 proc. Nie wszędzie
jednak wzrosty były tak duże. W Katowicach w ubiegłym roku ceny wynajmu zwiększyły
się tylko o ponad 1 proc.
Mieszkanie+
Do rozwoju
rynku najmu w Polsce chce włączyć się też rząd. Założenia programu Mieszkanie+
mówią, że lokatorzy budynków, które powstaną w ramach przedsięwzięcia będą
mogli liczyć na czynsze niższe od rynkowych. Podstawowe założenia programu zaczęły
jednak w ostatnim czasie ewoluować. Najnowsze informacje wskazują, że pomysł
budowy mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności mają zastąpić dopłaty
do czynszów.
Rządowe
czynszówki nie będą raczej stanowić konkurencji dla rynku wynajmu komercyjnego,
bo oferta skierowana jest do innej grupy odbiorców. Według pierwotnych założeń
programu, uprzywilejowane miały być osoby, których dochody nie pozwalają na wynajem
mieszkań na wolnym rynku.
Autor: Ochnik Development
Więcej wiadomości na http://ochnikdevelopment.pl/
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz