Czy nowe przepisy dotyczące warunków technicznych budynków wpłyną na ceny mieszkań?

Jak duży wpływ na proces budowlany będzie miała nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, która ma wejść w życie we wrześniu br.? Co wprowadzane zmiany oznaczają dla sektora? Jak nowe wytyczne wpłyną na ceny mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Nowelizacja Warunków Technicznych, która ma wejść w życie we wrześniu br. będzie miała bardzo istotny wpływ na cały proces budowlany. Skala zmian, jakie wprowadzają nowe przepisy, jest największa od wielu lat. Obejmuje, zarówno wymagania dotyczące efektywności energetycznej i izolacji, jak i bezpieczeństwa pożarowego, akustyki, dostępności oraz wyposażenia budynków w rozwiązania proekologiczne, takie jak instalacje OZE czy punkty ładowania. To oznacza, że projektowanie i realizacja inwestycji staną się bardziej złożone, a standard techniczny nowych budynków wyraźnie wzrośnie.

Z punktu widzenia sektora, zmiany te mają dwojaki charakter. Z jednej strony zdecydowanie podnoszą jakość przyszłego budownictwa, budynki będą bardziej energooszczędne, trwalsze, cichsze i lepiej dostosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Z drugiej jednak strony niosą ze sobą znaczący wzrost kosztów realizacji projektów. Wzrost wymogów dotyczących materiałów, instalacji czy standardów wykonawstwa przełoży się na wyższe koszty budowy, co w naturalny sposób będzie skutkować wzrostem cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie nowych inwestycji. Część deweloperów już sygnalizuje, że wprowadzenie nowych regulacji może wymagać rewizji harmonogramów i opłacalności części projektów.

Najbardziej odczuwalne będą zmiany związane z obowiązkowymi udogodnieniami, takimi, jak windy w budynkach wielorodzinnych oraz z podwyższonymi standardami izolacyjności i bezpieczeństwa pożarowego. To elementy, które nie tylko poprawią komfort użytkowników, lecz także znacząco zwiększą koszt jednostkowy każdego metra kwadratowego. W efekcie sektor może czekać pewna segmentacja. Projekty wyższej jakości zyskają przewagę konkurencyjną, natomiast inwestycje o charakterze ekonomicznym mogą być trudniej realizowane.

Czy wszystkie zmiany są potrzebne i uzasadnione? W dużej części tak. Podwyższanie standardów energetycznych, bezpieczeństwa i dostępności to kierunek zgodny z europejskimi trendami i wymaganiami klimatycznymi. Wątpliwości budzi natomiast tempo oraz skala obciążeń finansowych nakładanych na branżę w krótkim okresie. Zbyt szybkie wdrożenie wielu kosztownych wymogów jednocześnie może prowadzić do ograniczenia podaży nowych mieszkań i wzrostu ich cen ponad naturalny poziom rynkowy.

Podsumowując, nowe Warunki Techniczne 2026 oznaczają jakościowy krok naprzód dla polskiego budownictwa, ale jednocześnie stanowią wyzwanie dla deweloperów i wykonawców. W krótkiej perspektywie wpłyną na wzrost kosztów budowy i cen mieszkań, natomiast w długiej mogą przyczynić się do powstania bardziej nowoczesnego, trwałego i energooszczędnego zasobu mieszkaniowego w Polsce.

Sebastian Bieńkowski, dyrektor Działu Inwestycji Nickel Development

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych (WT), która ma wejść w życie we wrześniu br. znacząco przełoży się na cały proces budowlany. Wynika to przede wszystkim z konieczności dostosowania krajowych przepisów do unijnych norm efektywności energetycznej, wymogów podnoszących jakość życia i dostępność budynków, a także z aktualizacji regulacji przeciwpożarowych, które mają realnie zwiększyć poziom bezpieczeństwa użytkowników.

Wśród zmian szczególnie wysoko oceniam te dotyczące przystosowania garaży i piwnic do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia ludności. To rozwiązania, które wzmacniają ochronę mieszkańców i nadają projektom dodatkową wartość użytkową.

Oczywiście nowe przepisy będą wymagały modyfikacji, zarówno w bieżących projektach, jak i w doborze materiałów, jednak nie postrzegamy tych działań jako obciążających. To naturalny krok w stronę oczekiwanej transformacji energetycznej, wspierającej zrównoważony rozwój i wyższą efektywność budynków.

Należy natomiast liczyć się z tym, że wdrożenie nowych regulacji przełoży się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji na wyższe ceny mieszkań. Szacujemy, że będzie to wzrost rzędu kilku procent.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Nowelizacja Warunków Technicznych 2026 wprowadza istotne zmiany, wyższe standardy akustyczne, bardziej rygorystyczne wymagania energetyczne, dodatkowe wymogi dla placów zabaw oraz surowsze przepisy przeciwpożarowe.

Te regulacje podniosą koszty budowy ze względu na droższe materiały, bardziej złożone instalacje i wyższy standard wykończenia, co przełoży się na ceny mieszkań. Zaznaczamy, że jednocześnie poprawią bezpieczeństwo i komfort użytkowania. Warto pamiętać, że założenia mogą jeszcze ulec zmianie.

Magdalena Wrona, Head of Design w Archicom

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, planowana na wrzesień br. nie powinna mieć istotnego wpływu na proces realizacji naszych inwestycji, wzrost cen mieszkań ani znacząco zmieniać modelu projektowania, który już dziś opiera się na wysokich standardach bezpieczeństwa i jakości. Wiele z proponowanych zapisów, takich jak ograniczenie stosowania ostrych zakończeń ogrodzeń czy część wymagań funkcjonalnych już teraz znajduje odzwierciedlenie w praktyce projektowej Archicom.

Potencjalnie największe znaczenie dla sektora mogą mieć zmiany dotyczące zwiększonych wymagań w zakresie odporności pożarowej elewacji oraz podniesienia parametrów akustycznych przegród, ponieważ mogą one wpływać, zarówno na rozwiązania techniczne, jak i koszty realizacji. Na obecnym etapie trudno jednak precyzyjnie oszacować skalę tego wpływu. Mówimy bowiem o projekcie przepisów, który może jeszcze ulec modyfikacjom w toku procesu legislacyjnego.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Planowana nowelizacja wprowadzi szereg istotnych zmian, m.in. zwiększenie dostępu do światła dziennego w mieszkaniach, większe odstępy między budynkami oraz bardziej restrykcyjne wymogi dotyczące efektywności energetycznej. Regulacje te niewątpliwie podniosą jakość nowo powstających inwestycji i standard życia mieszkańców, jednak w praktyce mogą przełożyć się na wzrost kosztów budowy oraz ograniczenie możliwości zabudowy działek. W efekcie prawdopodobnym skutkiem będzie wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym.

W przypadku naszych realizacji nie przewidujemy negatywnego wpływu tych zmian. Projekty BPI Real Estate Poland są planowane w sposób świadomy i zrównoważony. Nie zakładamy maksymalnego wykorzystania działek pod kątem PUM-u, ponieważ priorytetem jest dla nas jakość przestrzeni, funkcjonalność układów mieszkań, dostęp do światła naturalnego i komfort mieszkańców. Dlatego nowe regulacje są w naszej ocenie przede wszystkim korzystne i kierują rynek w stronę długoterminowej poprawy standardów.

Uważam, że jest to krok w dobrą stronę, choć część zapisów wymaga jeszcze doprecyzowania w odniesieniu do realiów rynkowych, tak aby wpływ regulacji był zrównoważony, zarówno dla inwestorów, jak i dla mieszkańców.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Wejście w życie nowelizacji Warunków Technicznych planowane na wrzesień 2026 roku może być jednym z ważniejszych momentów dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Z naszej perspektywy to zmiany potrzebne, choć wymagające, które wyraźnie podniosą standard nowego budownictwa, a przez to mogą również zmienić strukturę kosztów i ceny mieszkań. Nie da się ukryć, że nowe wymagania pociągną za sobą wyższe koszty budowy. W branży już mówi się o wzroście kosztów nawet o 10-15 proc., głównie ze względu na droższe materiały (np. lepsza izolacja, materiały ognioodporne), wzmocnione przegrody, bardziej skomplikowaną technologię i dokładniejszy montaż.

Trzeba jednak zauważyć, że nie wszystkie założone w nowym rozporządzeniu rozwiązania przyniosą proporcjonalne korzyści. Oszczędność energii może być minimalna, jeśli poprzednie standardy były już blisko optymalnych. To oznacza, że ceny nowych mieszkań, projektowanych w oparciu o nowe warunki techniczne mogą być wyższe. W zamian nabywcy otrzymają jednak wyższy komfort i dłuższą trwałość budynków mieszkalnych.

Ogólnie oceniamy nowe Warunki Techniczne jako krok w dobrym kierunku. Podnoszenie standardów jakości, bezpieczeństwa, akustyki i energooszczędności to realna odpowiedź na oczekiwania współczesnych nabywców. To także sygnał, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce dojrzewa i idzie w stronę budynków bardziej przyjaznych, długowiecznych, komfortowych.

Jednocześnie ważne jest, by nowe przepisy były stosowane z umiarem i rozsądkiem, z uwzględnieniem realnych korzyści dla użytkownika, a nie tylko formalnego „ścigania się” na parametry. Zbyt szybkie i ostre zaostrzenia norm mogą podnieść ceny nieruchomości ponad możliwości wielu klientów, bez proporcjonalnej poprawy komfortu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Tak jak każda taka zmiana, nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych podniesie koszty budowy, a co za tym idzie może wpłynąć na wzrost cen mieszkań.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowelizacja przyniesie istotne zmiany w projektowaniu i przygotowaniu inwestycji. Już na etapie koncepcji konieczne będzie bardziej szczegółowe analizowanie zacienienia, odległości, funkcjonalności oraz jakości przestrzeni. Część działek może mieć niższą chłonność, co wpłynie zarówno na kalkulacje deweloperów, jak i na ceny mieszkań. Zmiany mają poprawić jakość zabudowy, choć część zapisów jest zbyt restrykcyjna i może ograniczać podaż.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Nowelizacja Warunków Technicznych, która zacznie obowiązywać jesienią 2026 roku, znacząco wpłynie na proces budowlany przede wszystkim przez konieczność dostosowania dokumentacji, rozwiązań projektowych i technologii do nowych wymagań. Zakres regulacji obejmie m.in. standard przestrzeni wspólnych, efektywność energetyczną i elementy funkcjonalności budynków, co wymagać będzie wcześniejszego planowania i odpowiednich korekt projektowych.

Jednocześnie należy pamiętać, że każde podniesienie standardów oznacza wyższe koszty budowy, a więc finalnie przełoży się na ceny mieszkań. W wielu obszarach zmiany są potrzebne i uzasadnione, szczególnie tam, gdzie poprawiają jakość użytkową czy energooszczędność budynków. Skala regulacji musi być jednak wdrażana z rozwagą, aby nie doprowadzić do ograniczenia podaży lub nadmiernego obciążenia nabywców.

Z punktu widzenia branży nowe wytyczne są impulsem modernizacyjnym, ale wiążą się z koniecznością wcześniejszego planowania i korekt projektowych, co zwiększa czas przygotowania inwestycji. Deweloperzy będą więc musieli uwzględnić te koszty i ryzyka w harmonogramach i kalkulacjach, co sprawia, że ceny mieszkań prawdopodobnie będą stopniowo rosły wraz z wejściem przepisów w życie.

Jak będą sprzedawały się nowe mieszkania w 2026 roku

Jakie są prognozy dotyczące popytu na nowe mieszkania w 2026 roku? Co będzie mu sprzyjało, a jakie czynniki będą go ograniczać? Czy możliwości nabywcze kupujących zwiększają się? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Najbliżej nam do prognozy, która przewiduje stabilny rynek z tendencją do wyraźniejszego ożywienia popytu począwszy od 2. kwartału 2026 roku. Będzie to czas, gdy pozytywny impakt dadzą efekty już dokonanych i jeszcze spodziewanych obniżek stóp procentowych. Będzie to zdecydowanie kluczowy czynnik pro popytowy.

Zainteresowanie kupnem nowych mieszkań nadal wspierać będą atrakcyjne promocje deweloperów, co działa mocno stymulująco na rynek już od prawie roku. Jednakże wraz ze stopniowym wyczerpywaniem się oferty rabatów może być coraz mniej, a klienci będą szybciej finalizować transakcje.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii  

W ostatnich miesiącach możliwości nabywcze kupujących wzrosły, poprawiła się zdolność kredytowa i wzrósł poziom wynagrodzeń, przy jednoczesnej stabilizacji cen mieszkań. W 2026 roku spodziewamy się dalszego, stopniowego wzrostu sprzedaży. Kluczowym czynnikiem, napędzającym popyt, zarówno wśród klientów kredytowych, jak i inwestycyjnych będą kolejne obniżki stóp procentowych. Wyzwaniem pozostaną z kolei relatywnie wysokie koszty kredytu na tle Unii Europejskiej, które wciąż ograniczają dostępność finansowania w przypadku części nabywców.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Przewidujemy, że 2026 będzie początkiem ożywienia na rynku nowych mieszkań w związku z dokonanymi i planowanymi obniżkami stóp procentowych. Będzie to rok stabilnych cen i poziomu sprzedaży.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Obecne prognozy na 2026 rok sugerują, że popyt na mieszkania powinien utrzymywać się na stabilnym poziomie, a ceny w dużych miastach nadal będą rosły, choć już bardziej umiarkowanie, w granicach 3-5 proc. rocznie. Największym wsparciem dla rynku pozostaje poprawa zdolności kredytowej po obniżkach stóp procentowych, co w ostatnich miesiącach przełożyło się na realny wzrost możliwości nabywczych kupujących.

Warto jednak pamiętać, że na popyt coraz mocniej wpływają czynniki, które nie zależą od bieżących decyzji banku centralnego. To przede wszystkim zmiany demograficzne, rosnące oczekiwania co do jakości mieszkań i otoczenia oraz regulacje, takie jak reforma planowania przestrzennego czy wyższe standardy energetyczne i środowiskowe. Te procesy mogą ograniczać podaż i podnosić koszty realizacji inwestycji, co z kolei sprzyja dobrze zlokalizowanym projektom i pogłębia różnice cenowe między miastami i dzielnicami.

W efekcie rynek w 2026 roku będzie kształtowany nie tylko przez „twarde” dane makro, ale także przez to, jak deweloperzy i kupujący odnajdą się w nowych realiach, większych wymaganiach regulacyjnych i oczekiwaniu wyższej funkcjonalności mieszkań.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Zakładamy, że popyt w 2026 roku będzie około 10 procent wyższy niż w 2025 roku. Widzimy, że sprzedaż już jest bardziej dynamiczna niż w poprzednich miesiącach. Wynika to z dobrej koniunktury gospodarczej oraz ze stopniowego spadku stóp procentowych, które powodują, że kredyty hipoteczne są bardziej dostępne.

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

Gdy zastanawiam się dzisiaj nad skalą popytu na mieszkania, jaką nasz rynek może rzeczywiście wygenerować, skłaniam się do wniosku, że czeka nas okres „podwyższonej normalności”. Nie przewiduję gwałtownego boomu, ale raczej rozszerzoną falę popytu, bardziej zorganizowaną, lepiej finansowaną i mniej impulsywną. Z danych za czwarty kwartał 2025 roku widać, że wiele gospodarstw domowych, przy niższych stopach procentowych i korzystniejszych warunkach kredytowych, ruszyło po zakup mieszkania.

Wniosków kredytowych znacząco przybyło, a nowy system scoringowy wprowadzany przez Biuro Informacji Kredytowej dodatkowo poprawia perspektywy wielu potencjalnych nabywców. W efekcie znacznie wzrosła zdolność kredytowa nabywców mieszkań. Realna szansa na nabycie „własnego M” staje się bardziej dostępna dla szerszego grona Polaków.

Wzrost popytu będzie jednak sterowany bardziej niż wcześniej przez zdrowe podstawy: chęć stabilizacji, aspiracje mieszkaniowe, ale i rozsądek finansowy. Nie spodziewam się gwałtownej fali spekulacyjnych zakupów, lecz raczej konsekwentnego, rozsądnego ruchu kupujących. Liczba zawieranych transakcji może jednak utrzymać się na poziomie wyższym niż średnia z ostatnich kilku lat.

Popyt hamować będą ograniczenia związane z podażą oraz kosztem mieszkań. Jeśli deweloperom nie uda się zdynamizować realizacji nowych projektów popyt napotkać może barierę podaży. To z kolei może prowadzić do wzrostu cen, co obniży dostępność mieszkań.

W mojej ocenie, popyt na mieszkania w 2026 roku będzie większy niż w ostatnich latach, ale co istotne, będzie to popyt przemyślany, selektywny i rozłożony w czasie. Dla tych, którzy mają stabilne finanse, dobrą historię kredytową i odpowiedni wkład własny pojawi się wreszcie realna i korzystna możliwość zakupu. Dla tych, którzy nie spełnią tych kryteriów rynek może pozostać poza zasięgiem. Rok 2026 zapowiada się więc jako rok, w którym zdolność nabywcza znaczącej części Polaków wzrośnie, a popyt ma szansę być jednym z najmocniejszych od wielu lat.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Jeżeli chodzi o popyt na mieszkania w 2026 roku, szacujemy, że utrzyma się on na poziomie zbliżonym do tego, który obserwujemy w czwartym kwartale 2025 roku, z delikatnym, kilkunastoprocentowym wzrostem. Nie spodziewamy się jednak wielkiego odbicia, a raczej stopniowej, stabilnej poprawy. Czynnikami, które mogą sprzyjać wzrostowi popytu, są przede wszystkim możliwe w drugiej części roku obniżki stóp procentowych. Jeżeli faktycznie do nich dojdzie, poprawi to dostępność kredytów mieszkaniowych i przełoży się na większą aktywność kupujących.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

W 2026 roku spodziewamy się, że popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim lub umiarkowanie wysokim poziomie, przede wszystkim dzięki poprawiającej się sytuacji finansowej gospodarstw domowych i stabilizacji warunków makroekonomicznych. Już w 2025 roku widzimy wyraźne ożywienie. Liczba wniosków o kredyty hipoteczne rośnie dynamicznie, co potwierdza, że kupujący wracają na rynek po okresie niepewności, związanej z wysokimi stopami procentowymi.

Popytowi sprzyjać będzie przede wszystkim spadek kosztu kredytu i rosnąca dostępność finansowania. Obniżki stóp procentowych w ostatnich kwartałach znacząco zwiększyły zdolność kredytową Polaków, a stabilny rynek pracy i wzrost wynagrodzeń dodatkowo poprawiły możliwości nabywcze wielu gospodarstw domowych. Jednocześnie należy pamiętać, że w Polsce nadal istnieje strukturalny deficyt mieszkań, szczególnie w największych miastach, co będzie utrzymywać silny popyt, zarówno w segmencie własnościowym, jak i inwestycyjnym.

Czynnikiem, który może ograniczać dynamikę popytu, są przede wszystkim wysokie ceny mieszkań i presja kosztowa w budownictwie, które mogą prowadzić do ograniczonej podaży nowych projektów.

Podsumowując, możliwości nabywcze kupujących w ostatnich miesiącach wyraźnie wzrosły, co w połączeniu z niedoborem mieszkań i stabilizacją makroekonomiczną pozwala oczekiwać, że w 2026 roku popyt pozostanie silny. Najbardziej aktywni będą kupujący w dużych miastach oraz nabywcy, poszukujący mieszkań jako inwestycji długoterminowej. Natomiast segment niższych cenowo nieruchomości będzie nadal najbardziej wrażliwy na koszty kredytu, poziom cen oraz dostępność podaży.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Zakładamy, że w 2026 roku popyt będzie utrzymywał się na stabilnym, choć bardziej zróżnicowanym poziomie niż w latach dynamicznego wzrostu. Sprzyjać mu będzie poprawiająca się dostępność kredytów, niższa inflacja oraz naturalny popyt wynikający z migracji do dużych miast i zmian demograficznych. Widzimy już, że zdolność kredytowa części kupujących wzrosła, a zainteresowanie finansowaniem hipotecznym jest wyraźnie większe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Jednocześnie popyt ograniczać będą zmiany w uldze mieszkaniowej, co może osłabić zakupy inwestycyjne, a konkurencja rynkowa wydłuża proces decyzyjny po stronie klientów. W 2026 roku przewagę rynkową tworzyć będzie dobra lokalizacja, funkcjonalny metraż i przejrzysta komunikacja projektowa.

W naszej ocenie rynek zmierza w stronę większego pragmatyzmu po stronie nabywców. Możliwości zakupowe poprawiły się, ale decyzje są bardziej świadome i oparte na porównaniu wielu ofert. Ten kierunek będzie dominował także w 2026 roku.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Szacujemy, że popyt na mieszkania pozostanie stabilny lub umiarkowanie wzrośnie. Będzie temu sprzyjać, zarówno rosnąca siła nabywcza kupujących, większa dostępność kredytów oraz inwestycyjny charakter zakupu mieszkań w dużych miastach. Możliwości nabywcze klientów zauważalnie wzrosły w ostatnich miesiącach dzięki stabilizacji stóp procentowych oraz poprawie wynagrodzeń realnych. Z kolei ograniczeniem, z którym rynek będzie się mierzył będą rosnące koszty budowy.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W 2026 roku spodziewamy się, że popyt na mieszkania we Wrocławiu pozostanie na stabilnym, a nawet lekko rosnącym poziomie. Rynek już dzisiaj pokazuje wyraźne ożywienie, a ostatnie miesiące przyniosły wzrost możliwości nabywczych klientów, przede wszystkim dzięki poprawie warunków kredytowych i stopniowym obniżkom stóp procentowych. To realnie zwiększyło dostępność finansowania oraz pozwoliło wielu rodzinom wrócić do rozmów o zakupie własnego mieszkania.

Popytowi w 2026 roku sprzyjać będzie niższe oprocentowanie kredytów, silne zapotrzebowanie na mieszkania w dynamicznie rozwijającym się mieście, jakim jest Wrocław oraz wysoka atrakcyjność nowych inwestycji. Oczywiście rynek będzie mierzył się także z wyzwaniami. Największym ograniczeniem może okazać się niewystarczająca podaż nowych mieszkań, co jest efektem mniejszej liczby rozpoczętych projektów w ostatnich latach. Jeśli tempo wprowadzania nowych inwestycji nie przyspieszy, dostępność lokali może stać się jednym z głównych czynników kształtujących rynek.

Podsumowując, w 2026 roku popyt na mieszkania powinien utrzymywać się na stabilnym poziomie. Poprawiające się możliwości finansowe kupujących i rosnące potrzeby mieszkaniowe Wrocławia będą silnym motorem rynku, a ograniczona podaż sprawi, że dobrze zaprojektowane inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach mogą cieszyć się szczególnie dużym zainteresowaniem.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Oczekujemy stabilnego popytu, wzmocnionego migracją do dużych ośrodków, rosnącymi wynagrodzeniami i dynamicznym rynkiem najmu. Popyt ograniczać mogą wysokie koszty budowy i niedobór atrakcyjnych gruntów. Możliwości nabywcze kupujących wzrosły dzięki poprawie dochodów i większej dostępności finansowania.

Gwiazdkowe promocje na mieszkania

 Jakie promocje przygotowały firmy na koniec 2025 roku? Na jakie gwiazdkowe bonusy mogą liczyć nabywcy nowych mieszkań? W których projektach kupimy taniej? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal 

Na grudzień przygotowaliśmy akcję promocyjną “Świąteczny pakiet prezentów”, w ramach której udzielamy rabatów cenowych na wybrane mieszkania w wielu inwestycjach w całej Polsce. Klientów premiujemy również w innej formie, oferując na przykład atrakcyjne harmonogramy płatności, miejsca parkingowe w symbolicznej cenie 1 zł, czy finansując koszty umowy notarialnej. Dzięki zniżkom klienci mogą zaoszczędzić na kupnie mieszkania nawet ponad 100 000 zł.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii  

Oferujemy atrakcyjne rabaty na mieszkania w wybranych inwestycjach, zapraszamy klientów do kontaktu z naszymi doradcami. Działania promocyjne prowadzimy także regularnie w formie dni otwartych. W listopadzie zorganizowaliśmy wydarzenia w siedmiu miastach w Polsce z ofertą specjalną obejmującą ponad 800 mieszkań. Przygotowaliśmy dla klientów rabaty sięgające nawet 170 tys. zł, a także elastyczny systemem płatności oraz preferencyjne warunki kredytowe. Inicjatywa spotkała się z bardzo dużym zainteresowaniem.

Edyta Kołodziej, dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

W grudniu nasi klienci mogą zakupić domy i mieszkania nawet do ponad 43 tys. zł taniej. W świątecznej ofercie mamy domy szeregowe na Osiedlu Księżnej Dąbrówki pod Poznaniem. Nieruchomości, których dotyczy rabat są dwupoziomowe i w standardzie wyposażone w dwa miejsca parkingowe, ogrzewanie podłogowe, pompę ciepła i fotowoltaikę. Do domów o powierzchni około 99 mkw. przynależą ogródki o powierzchni 182 mkw. Osiedle rozbudowujemy od ponad 25 lat. Inwestycja zapewnia dziś pełną infrastrukturę: sklepy, galerię handlową, drogi, tereny rekreacyjne, place zabaw. W pobliżu znajduje się także galeria handlowa, apteki, szkoły i przedszkola. Dojazd do Poznania zajmuje zaledwie 15 minut Kolejką Mertopolitalną lub maksymalnie 30 minut szybką trasą S11 do Centrum Poznania.

Kolejną inwestycją, która objęta została grudniowymi rabatami jest Osiedle Naturama na poznańskim zielonym Strzeszynie. Inwestycja została wyróżniona tytułem Inwestycja Roku 2024 oraz nominacją do Nagrody Architektonicznej Województwa Wielkopolskiego w 2025 roku. Naturama to przykład architektury codzienności, miejsca, w którym budynki stają się integralną częścią życia mieszkańców, sprzyjając kontaktowi z naturą i budowaniu sąsiedzkich relacji. To rezultat konsekwentnego minimalizmu, elewacji z paneli Equitone i skandynawskiego termodrewna, dużych odległości między niskimi (2 do 5 kondygnacji) budynkami, a także ekologicznych rozwiązań, w tym zielonych dachów, retencji wody, fotowoltaiki, a nawet hoteli dla owadów i budek lęgowych dla ptaków. Tutaj również rabaty w grudniu sięgają nawet 43 tys. zł.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Grudzień to idealny moment na zakup mieszkania w naszych, ukończonych inwestycjach. Wprowadziliśmy specjalne promocje i bonusy w wybranych projektach mieszkaniowych w Warszawie, Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu. Klienci mogą liczyć m.in. na atrakcyjne rabaty oraz wykończenie pod klucz w cenie.

W inwestycji Chmielna Duo w Warszawie wybrane mieszkania oferujemy z atrakcyjnymi rabatami lub wykończeniem pod klucz w cenie zakupu mieszkania. We Wrocławiu, w projekcie Czysta 4, w którym w sprzedaży dostępnych jest jeszcze 6 mieszkań proponujemy wykończenie w standardzie premium w cenie.

W Poznaniu w ofercie mamy dwie inwestycje. W projekcie Panoramiqa wybrane mieszkania można nabyć w promocji do 40 000 zł taniej. W inwestycji Cavallia, gdzie obecnie prowadzony jest finał sprzedaży pierwszego etapu, klienci mają z kolei możliwość negocjacji ceny lub otrzymania upustu na zakup apartamentów w standardzie premium.

Natomiast w ramach sprzedaży inwestycji Bernadovo w Gdyni oferujemy atrakcyjne rabaty, a dwupokojowe mieszkania można kupić w niej w cenie od 899 000 zł.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Grudniowe obniżki to element naszej świątecznej oferty specjalnej oraz końcówki rocznego planu sprzedaży. Dzięki temu możemy zaoferować klientom lepszą cenę lub dodatkowe bonusy, nie zmieniając standardu inwestycji. To ograniczona czasowo okazja, by kupić mieszkanie w korzystniejszych warunkach.

Ofertą specjalną objęte zostaną ostatnie dostępne mieszkania na Osiedlu Bakaliowym na wrocławskiej Lipie Piotrowskiej. Tu nabywcy będą mogli liczyć na rabat w wysokości ponad 50 tysięcy zł. Co w połączeniu z „bezczynszowym” charakterem osiedla czyni naszą ofertę atrakcyjną i wartą rozważenia dla nabywców poszukujących komfortu zbliżonego do domów jednorodzinnych i niskich kosztów utrzymania.

Grudzień to również zakończenie prac przy inwestycji Apartamenty Świeradowska i z tej okazji przygotowaliśmy rabaty w wysokości nawet 1 tysiąca zł do metra kwadratowego mieszkania.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Proponujemy zniżki na mieszkania sięgające nawet 7 proc. oraz korzystny harmonogram płatności 20/80. Ponadto, oferujemy atrakcyjne promocje w naszej najnowszej inwestycji w Łodzi Lira House – 9900 zł/mkw.  

Na kupujących czekają również dodatkowe udogodnienia, m.in. bezpłatne wsparcie eksperta finansowego, który pomaga w ocenie zdolności kredytowej i uzyskaniu kredytu hipotecznego. Oferujemy także preferencyjne warunki wykończenia mieszkania, w tym klimatyzację gratis u wybranych partnerów, a także kartę rabatową Robyg Club, zapewniającą zniżki do 30 proc. na zakupy związane z urządzaniem wnętrz. Także we Wrocławiu nasi klienci mogą skorzystać z atrakcyjnych okazji cenowych oraz pełnego pakietu udogodnień.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development

Obecnie w naszej ofercie znajduje się szeroki wybór ukończonych mieszkań i domów. W Warszawie dostępne są domy w inwestycji Eko Falenty o powierzchni  95 - 98 mkw., w cenach od 920 tys. zł do 958 tys. zł, a także trzy przestronne domy w projekcie Nova Królikarnia, liczące 206-207 mkw. i wycenione od 5 115 000 zł do 5 133 000 zł.

Mieszkania gotowe do odbioru oferujemy między innymi w projekcie Zielono Mi I, gdzie znajduje się dwanaście lokali o metrażu 43 - 90 mkw. i cenach zaczynających się od 782 600 zł do 1 563 500 zł. Dodatkowo, w Ursusie Centralnym dostępne są trzy mieszkania o powierzchni około 60 mkw., których ceny wynoszą od 819 tys. zł do 858 tys. zł.

We Wrocławiu gotowe lokale obejmują osiem mieszkań w inwestycji Viva III o powierzchni od 49 mkw. do ponad 62 mkw., w cenach od ponad 682 tys. zł do 1 056 000 zł. W Szczecinie natomiast oferujemy siedemnaście mieszkań w projekcie Nowa Północ 1B. To lokale o powierzchni od 41 mkw. do 68 mkw.,  których ceny zaczynają się od 427 tys. zł i sięgają do 619 tys. zł. W tej samej aglomeracji dostępne są również cztery domy w inwestycji Nowe Warzymice o metrażu od 89 mkw. do 102 mkw., w cenach od 904 tys. zł do 1 072 000 zł.

Najtańsze gotowe mieszkania w naszej ofercie znajdują się obecnie w Szczecinie, gdzie cena najmniejszego, dostępnego lokalu zaczyna się od 427 tys. zł.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W grudniu oferujemy określone zachęty dla kupujących, choć nie w formule ogólnego „świątecznego” obniżania cen, lecz jako promocje przypisane do konkretnych mieszkań. W realizowanej inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach część lokali jest oznaczona jako „Promocja”, co wiąże się z preferencyjnymi warunkami zakupu.

Obecnie proponujemy m.in. możliwość nabycia garażu za 1 zł przy zakupie wybranych mieszkań, a także pulę lokali dostępnych w promocyjnych cenach, gdzie rabaty sięgają nawet 800 zł za metr kwadratowy.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Warszawa, Matexi Polska

Matexi Polska przez cały rok przygotowuje ofertę dopasowaną do realnych potrzeb i oczekiwań klientów, dlatego nie wprowadza dodatkowych, jednorazowych „świątecznych” bonusów. Stawiamy na konsekwentną politykę cenową oraz regularne promocje, obejmujące wybrane mieszkania w niektórych inwestycjach w Warszawie i Krakowie. Kupujący mogą liczyć na atrakcyjne rabaty dostępne cyklicznie, niezależnie od sezonu.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Obecnie w sprzedaży mamy projekt Moja Oszmiańska z cenami od 14 335 za mkw.  Moja Oszmiańska oferuje mieszkania o powierzchni od 31 do 158 mkw. - od kompaktowych kawalerek, przez wygodne lokale dwu–czteropokojowe, aż po przestronne mieszkania z antresolami, dużymi przeszkleniami oraz tarasami, a także ogródkami na parterze. Do dyspozycji mieszkańców przewidziano, boksy, rowerownię, wiatę rowerową oraz 7 lokali usługowych w przyziemiu, a komfort i bezpieczeństwo zapewniają monitoring, wideodomofony oraz całodobowa ochrona.

Obecnie klienci mogą liczyć na atrakcyjne rabaty na miejsca postojowe. Inwestycja powstaje na Targówku – dzielnicy, która jeszcze niedawno była niedoceniana, a dziś jest dobrze skomunikowaną częścią miasta, zyskującą na znaczeniu dzięki nowym inwestycjom, coraz bogatszej infrastrukturze, a nasz projekt dodatkowo zyskuje, dzięki bliskości stacji metra Targówek Mieszkaniowy, umożliwiającej szybki dojazd do centrum.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie przewidujemy specjalnych upustów z okazji świąt. Mamy w ofercie już ostatnie mieszkania w gotowych lub prawie gotowych budynkach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Działamy w segmencie developmentu gruntowego, więc nie oferujemy mieszkań ani sezonowych promocji znanych z rynku lokali. W naszej branży realną „korzyścią” dla kupujących jest zaawansowany stan przygotowania gruntu: dopięta dokumentacja, analizy chłonności, koncepcje oraz uporządkowany stan prawny. To elementy, które skracają czas rozpoczęcia inwestycji i redukują ryzyko.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

W grudniu naszym priorytetem pozostaje dostosowanie ofert promocyjnych do specyfiki poszczególnych rynków lokalnych oraz inwestycji, dlatego nie prowadzimy jednej, ogólnopolskiej akcji. Personalizacja pakietu benefitów wynika z potrzeb i oczekiwań konkretnych grup nabywców.

We Wrocławiu oferujemy szeroki pakiet korzyści, spośród których klienci mogą wybrać najbardziej dopasowane rozwiązanie – m.in. preferencyjne warunki finansowania, rabaty cenowe, obniżone ceny miejsc postojowych czy zniżki na wykończenie pod klucz.

W Warszawie dostępna jest limitowana pula mieszkań z niższą ceną za mkw. oraz możliwość skorzystania z modelu płatności 20/80. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi fundamentem promocji są mieszkania dostępne w istotnie obniżonych cenach, a dodatkowo umożliwiamy klientom obejrzenie lokali gotowych lub na ukończeniu w wybranych inwestycjach. Naszym celem jest elastyczne podejście do oczekiwań nabywców przy zachowaniu transparentności i przewidywalności procesu sprzedaży, tak aby klienci mogli korzystać z rozwiązań adekwatnych do swoich potrzeb w różnych lokalizacjach. Dodatkowo, klienci mogą liczyć na preferencyjne warunki kredytu hipotecznego oraz indywidualne wsparcie eksperta, co znacząco ułatwia i przyspiesza proces kredytowy.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Co miesiąc przygotowujemy dla naszych klientów atrakcyjne promocje, obejmujące wszystkie wrocławskie inwestycje, dlatego również w grudniu oferujemy im szereg korzyści. Wiemy, że preferencyjne warunki zakupu są dla przyszłych nabywców realnym wsparciem i oszczędnością, a niejednokrotnie także impulsem do sfinalizowania zakupu nieruchomości.

W tym miesiącu, do każdego zakupionego mieszkania na osiedlu Lokum Verde na Zakrzowie oraz Lokum la Vida na Sołtysowicach dodajemy miejsce postojowe gratis. W tych inwestycjach obniżyliśmy także ceny wybranych lokali, co pozwoli klientom zaoszczędzić nawet do 100 tys. zł. Przełom roku to szczególny czas, w którym rodziny decydują się na poprawę swojego komfortu życia i zakup większego lokum. Dlatego na osiedlu Lokum Porto na Starym Mieście wszystkie gotowe, trzypokojowe mieszkania objęliśmy rabatem sięgającym 70 tys. zł. W promocyjnej puli znalazły się również inne wybrane lokale w tej inwestycji, które można nabyć taniej aż o 100 tys. zł.

Z kolei w Lokum Monte, położonym w Sobótce niedaleko Wrocławia, dostępne są ostatnie przestronne, czteropokojowe mieszkania, których ceny obniżyliśmy o 50 tys. zł.

Czy zamknięcie dostępu do ulgi mieszkaniowej ograniczy zakupy inwestycyjne mieszkań

Co dla rynku nowych mieszkań może oznaczać wprowadzenie przepisów ograniczających możliwość korzystania z ulgi przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu, tylko do właścicieli posiadających wyłącznie jedną nieruchomość mieszkalną? W jakim stopniu nowe regulacje mogą ograniczyć zakupy inwestycyjne? Jak duża jest grupa osób kupujących nowe mieszkania w celach inwestycyjnych? Jak bardzo może się zmniejszyć? Czy zapowiedź zmian, które mają obowiązywać od początku 2026 roku przełoży się na wzrost zainteresowania zakupami inwestycyjnymi w ostatnich miesiącach tego roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jest to kolejny „świetny pomysł” nastawiony na efekt populistyczny. Czemu ma służyć zniechęcenie do zakupów inwestycyjnych i to w sytuacji kiedy większość inwestorów i tak jest już ze swoim kapitałem w Hiszpanii, Portugalii czy Bułgarii? Dlaczego nie wolno posiadać mieszkania? Czy chodzi o ukaranie zapobiegliwych rodziców, którzy kupili mieszkanie dla dziecka czy dzieci i na przykład wynajmują je do czasu, kiedy dzieci dorosną? Jest to kolejny chybiony pomysł, który nie poprawi dostępności mieszkań.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

W naszej ocenie wpływ będzie niewielki. Jeśli inwestorzy będą chcieli kupować mieszkania jako inwestycję, zrobią to w ramach działalności gospodarczej.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa 

Planowane ograniczenia ulgi mieszkaniowej od 2026 roku w oczywisty sposób osłabią zakupy o charakterze inwestycyjnym, szczególnie po stronie osób posiadających więcej niż jeden lokal. Spodziewamy się przyspieszenia decyzji zakupowych jeszcze w 2025 roku, a następnie wyraźnego „schłodzenia” w tej grupie nabywców, jeżeli zmiany wejdą w życie.

Nie przewidujemy jednak gwałtownego załamania całego segmentu inwestycyjnego. Znaczenie najmu w dużych miastach, strukturalny deficyt mieszkań i napływ ludności do metropolii będą nadal podtrzymywać część popytu niezależnie od zachęt podatkowych. W dłuższej perspektywie zmiana ta może przesunąć kapitał z inwestorów indywidualnych w kierunku segmentu instytucjonalnego (PRS) oraz zwiększyć udział zakupów realizowanych na własne potrzeby. Z perspektywy rynku nie musi to być zjawisko negatywne, ponieważ stabilizuje strukturę popytu i ogranicza podatność rynku na wahania wynikające z motywacji stricte inwestycyjnych. Dla deweloperów taka zmiana będzie oznaczała głównie konieczność innego pozycjonowania oferty i komunikacji, a nie rezygnację z realizacji projektów.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii  

W naszej ocenie proponowane zmiany nie wpłyną znacząco na rynek. Ulga mieszkaniowa dotyczy wyłącznie zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe, tj. sytuacji, w której nabywca w ciągu 5 lat od zakupu pierwszego mieszkania decyduje się na sprzedaż i zakup innego lokalu (zwykle z powodu zmiany lokalizacji lub metrażu). Takie sytuacje stanowią niewielki odsetek transakcji. Zazwyczaj zakup mieszkania to decyzja długoterminowa, zdecydowanie wykraczająca poza horyzont 5 lat, dlatego nie spodziewamy się, by planowane zmiany miały istotny wpływ na popyt inwestycyjny.  W przypadku zakupów inwestycyjnych dominuje bowiem chęć bezpiecznej alokacji kapitału.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

W tym segmencie rynkowym przewagę stanowią nasi kontrahenci profesjonalni, nabywający lokale w celach inwestycyjnych, w ramach prowadzonych działalności. W ich przypadku uwarunkowania podatkowe obrotu nieruchomością w pierwszych latach po zakupie odgrywają mniejszą rolę. Bardziej liczą się stopa zwrotu z kapitału, możliwość szybkiego zarabiania na wynajmie, a na to wpływ mają takie parametry, jak stopień zaawansowania inwestycji w chwili finalizacji transakcji, cena nabycia, standard, a nade wszystko lokalizacja, która jest tutaj kluczowa.

Zapowiedziana regulacja nie dotyka również osób, które stanowią aktualnie liczną naszą grupę klientów. To ci, którzy decydują się na sprzedaż mniejszych lub starszych lokali, aby kupić większe i nowocześniejsze, chcąc poprawić tym samym swój mieszkaniowy status.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Większość naszych klientów inwestycyjnych to klienci którzy traktują inwestycję w nieruchomości długoterminowo jako aktywo przynoszące comiesięczny, stabilny dochód. Z pewnością przepisy mogą wpłynąć na klientów, którzy zakup nieruchomości traktują w kategoriach sprzedaży po wyższej cenie natomiast z doświadczenia wiem, że Ci klienci najczęściej dokonują odsprzedaży mieszkań jeszcze na etapie budowy. Dodatkowa kwestia to stabilizacja cen więc wpływ powyższych przepisów nie powinien znacznie ograniczyć popytu.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Nowelizacja przepisów, może w pewnym stopniu ograniczyć zakupy mieszkań o charakterze czysto inwestycyjnym, jednak należy podkreślić, że udział tej grupy w naszej sprzedaży nie przekracza dziś 10–15 procent. Ze względu na utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości popyt inwestycyjny jest znacznie słabszy niż jeszcze kilka lat temu, dlatego wpływ projektowanych zmian na działalność deweloperów będzie ograniczony.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej z pewnością mogą ograniczyć skalę zakupów inwestycyjnych, szczególnie w segmencie mieszkań kupowanych jako forma lokaty kapitału. Obecne przepisy sprzyjają elastycznemu zarządzaniu nieruchomościami – właściciele mogą sprzedać lokal i przeznaczyć środki na zakup kolejnego, nie tracąc przy tym korzyści podatkowych. Po wprowadzeniu nowych zasad część inwestorów indywidualnych może zrezygnować z takich transakcji, obawiając się dodatkowych obciążeń fiskalnych.

W strukturze naszych klientów nabywcy inwestycyjni stanowią obecnie około kilkunastu procent – to grupa istotna, ale nie dominująca. Można się spodziewać, że ich udział w rynku może nieco spaść, zwłaszcza jeśli nowe przepisy zostaną potwierdzone w ostatecznym kształcie.

Jednocześnie obserwujemy, że sama zapowiedź zmian już teraz wpływa na decyzje inwestorów. W drugiej połowie 2025 roku część z nich przyspiesza decyzje zakupowe, chcąc skorzystać z obecnie obowiązujących, korzystniejszych zasad. W krótkim terminie może to oznaczać zwiększoną aktywność w segmencie inwestycyjnym, jednak w dłuższej perspektywie – spadek liczby tego typu transakcji.

Warto jednak podkreślić, że równolegle z ograniczaniem preferencji dla zakupów inwestycyjnych wskazane byłoby wzmocnienie wsparcia dla osób młodych, planujących zakup pierwszego mieszkania. Nie musi to oznaczać powrotu do dopłat do kredytów. Doświadczenia innych krajów pokazują, że istnieje wiele skutecznych rozwiązań, takich jak ulgi podatkowe, programy oszczędnościowe czy preferencyjne warunki najmu z opcją dojścia do własności. Takie inicjatywy mogłyby realnie poprawić dostępność mieszkań i wspierać stabilny rozwój rynku.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg 

Zapowiedź ograniczenia ulgi mieszkaniowej od 2026 roku może znacząco wpłynąć na rynek, zwłaszcza na decyzje zakupowe inwestorów, którzy do tej pory korzystali z tego instrumentu przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. W naszej strukturze sprzedaży nabywcy inwestycyjni stanowią obecnie około 15–20 proc. klientów w zależności od lokalizacji – najwięcej w Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Nawet jeśli część z nich zrezygnuje z kolejnych zakupów, zakładamy, że grupa klientów indywidualnych i rodzinnych będzie z roku na rok rosła.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Ograniczenie ulgi mieszkaniowej od 2026 roku będzie miało zauważalny wpływ na rynek szczególnie w segmencie nabywców inwestycyjnych i flipperów, którzy operowali w krótszym horyzoncie czasowym. W naszej ocenie może to ograniczyć transakcje inwestycyjne o 10–15 proc., ale jednocześnie ustabilizuje rynek i zwiększy udział zakupów o charakterze użytkowym czyli osób kupujących dla siebie lub pod długoterminowy wynajem. W ostatnich miesiącach roku 2025 widać przyspieszenie decyzji zakupowych w tej grupie klientów – wielu z nich chce zdążyć przed zmianami. W przypadku Alter Investment obserwujemy, że grupa inwestorów gruntowych jest bardziej odporna na tego typu zmiany. Ich horyzont inwestycyjny to często 3–6 lat, więc nie reagują emocjonalnie na krótkoterminowe korekty podatkowe.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Z zapowiedziami zmian w uldze mieszkaniowej wiążemy przede wszystkim próbę uporządkowania systemu i ukierunkowania wsparcia na osoby kupujące mieszkanie na własne potrzeby. To istotny sygnał dla rynku, choć realny wpływ nowych przepisów będzie można ocenić dopiero po poznaniu ich ostatecznego kształtu i sposobu wdrożenia.

Można zakładać, że nowe zasady w pewnym stopniu ograniczą zakupy o charakterze inwestycyjnym. Nie spodziewamy się jednak radykalnej zmiany struktury popytu. Dla większości inwestorów kluczowe pozostają fundamentalne czynniki, takie jak sytuacja gospodarcza, poziom stóp procentowych, inflacja czy długoterminowy potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

W strukturze naszych klientów nabywcy inwestycyjni stanowią zdecydowaną mniejszość. Ich udział różni się w zależności od lokalizacji i charakteru projektu, sięgając do kilkunastu procent. Po wejściu w życie nowych regulacji grupa ta może się nieco zmniejszyć, choć nie przewidujemy gwałtownego odwrotu od zakupów inwestycyjnych. Co więcej, sama zapowiedź zmian może w końcówce roku okresowo zwiększyć aktywność inwestorów chcących skorzystać z obowiązujących zasad.

Długofalowo polski rynek mieszkaniowy pozostaje stabilny. Jest napędzany urbanizacją, demografią oraz rosnącą potrzebą poprawy warunków życia. W tym kontekście zmiany w uldze mieszkaniowej mogą raczej sprzyjać bardziej świadomym decyzjom zakupowym i długoterminowemu podejściu do inwestowania w nieruchomości.

Czy w nowych inwestycjach projektowane są bardziej przystępne, kompaktowe mieszkania

 Czy nowa oferta mieszkaniowa idzie w stronę większej dostępności dla kupujących? Czy na rynek wchodzą projekty w tańszych lokalizacjach z mieszkaniami o mniejszym metrażu, skierowane do większej grupy odbiorców? Jak kształtuje się teraz średnia stawka ofertowa za metr w projektach zlokalizowanych w największych miastach? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Obserwujemy większą aktywność firm w zakresie realizacji inwestycji budżetowych, które w poprzednich latach były ograniczane z uwagi na wysokie stopy procentowe. Proces przygotowania inwestycji, trwający zwykle od 2 do 5 lat, utrudnia deweloperom szybkie reagowanie na dynamiczne zmiany rynkowe, dlatego modyfikacja oferty następuje stopniowo.

Jednocześnie dostrzegamy rosnące zainteresowanie nabywców – szczególnie z pokolenia Y – większymi mieszkaniami, zwłaszcza czteropokojowymi, kupowanymi najczęściej za gotówkę lub przy niższym poziomie finansowania bankowego niż w przypadku zakupu pierwszego mieszkania.

Klienci coraz częściej zwracają uwagę na markę i reputację dewelopera. Rosną też ich oczekiwania wobec standardu inwestycji, oferowanych udogodnień, w tym zagospodarowania części wspólnych.

Mimo nadpodaży w wielu miastach, nasze wyniki sprzedaży pozostają stabilne. Dzięki silnej marce i zaufaniu klientów, w ciągu ostatnich 5 lat udział rynkowy Develii w sześciu największych miastach wzrósł z 2,6 proc. do około 8 proc. Aktualnie średnia cena metra kwadratowego w naszych inwestycjach, liczona dla wszystkich miast to około 14 600 zł, przy czym najtańsze mieszkania oferujemy już od 8 000 zł za mkw.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W związku z bardzo ograniczoną dostępnością gruntów, długotrwałym  i żmudnym procesem administracyjnym związanym z przygotowaniem inwestycji, trudno jest realizować jakąkolwiek strategię produktową. Realizujemy inwestycje, które w danym czasie jesteśmy w stanie uruchomić ze wspomnianych wyżej względów.

Zwiększenie ilości pokoi na mniejszej powierzchni nastąpiło po kryzysie 2008 r., około roku 2010 i właściwie do tej pory parametry kompaktowych mieszkań nie uległy zmianie. Są oczywiście pomysły ekstremalnych rozwiązań np. trzypokoje na 40 mkw., ale też nie wszystkim klientom, nawet z segmentu popularnego to odpowiada. Nie decydują się na to też firmy trzymające pewne standardy jakości projektów. Konieczność projektowania większej ilość pokoi na mniejszym metrażu wynika z ograniczonych możliwości nabywczych i gdyby osoby nabywające pierwsze mieszkanie lub kupujące większe ze względu na powiększenie rodziny miały realne wsparcie państwa, może moglibyśmy projektować wygodniejsze bardziej przestronne mieszkania.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

Atal konsekwentnie wprowadza na rynek inwestycje zróżnicowane pod względem standardu i lokalizacji, aby każdy miał szansę znaleźć wśród nich mieszkanie na miarę swoich potrzeb i możliwości finansowych. Nasza szeroka oferta w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce obejmuje zarówno funkcjonalne kawalerki, jak też mieszkania 5-pokojowe o pow. ponad 120 mkw. To przeczy stereotypowemu poglądowi, że deweloperzy budują głównie kompaktowe mieszkania, w dodatku coraz mniejsze. Owszem, oferta lokali dwu i trzypokojowych jest najliczniejsza, ale to zjawisko typowe dla całego rynku i jego środkowa cecha.

Stabilizacja cenowa, z którą mamy do czynienia już prawie od dwóch lat, atrakcyjne rabaty, jakie klienci mogą teraz uzyskać, a przy tym wzrost wynagrodzeń i obniżki oprocentowania kredytów, poprawiają dostępność mieszkań.

Uruchamiane projekty optymalizujemy pod wieloma względami, a powierzchnia mieszkania jest tylko jednym z parametrów. Stawiamy na funkcjonalność, gdyż przemyślany, ustawny lokal o pow. 40 mkw. szybciej znajdzie nabywcę, niż źle zaprojektowane mieszkanie o większym metrażu.

Jeśli chodzi o średnią ogólnopolską cenę metra kw. mieszkania w naszych inwestycjach, oscyluje ona wokół 12 000 zł. Jednakże posługiwanie się samą średnią może prowadzić do niewłaściwych wniosków, gdy analizujemy ofertę w oderwaniu od jej struktury, zwłaszcza w ujęciu regionalnym.

Na przykład nasze dwa, 35-piętrowe, wyróżniające się projekty w Katowicach - Atal Olimpijska i Atal Sky+ oddziałują mocno na średnią na Górnym Śląsku. Przeciętnie rzecz biorąc, w naszej ofercie najtańsze są obecnie rynki Poznania i okolic (tutaj wpływ projektu Atal Idea w Swarzędzu) oraz Łodzi, ze średnią ceną ok. 10 900 zł/ mkw. Podobnie kształtują się ceny na Śląsku, po wyłączeniu z analizy projektów premium w Katowicach. Najdrożej jest w Warszawie, choć aktualna struktura oferty pozwala na utrzymanie jej na atrakcyjnym dla klientów pułapie 14 200 zł/ mkw. Statystykę dla Szczecina (ok. 15 000 zł/ mkw.) determinuje jedyny z prowadzonych tam aktualnie projektów - klasy premium, tj. Heyki City.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Ze względu na strategię BPI Real Estate Poland koncentruje się na projektach w centrach największych miast w Polsce, co niesie za sobą wyższe koszty zakupu gruntu a co za tym idzie wyższą cenę metra kwadratowego mieszkania. Mając na względzie doświadczenie BPI Real Estate Poland w projektach tego typu, pozostajemy wierni swojej strategii i nie planujemy realizacji inwestycji z segmentu popularnego.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Oferta Grupy CTE konsekwentnie zmierza w stronę większej dostępności dla kupujących. Widzimy, że klienci zwracają coraz większą uwagę na relację ceny do jakości, dlatego wprowadzamy do sprzedaży projekty zlokalizowane również w popularnych, ale nie śródmiejskich dzielnicach, gdzie możliwe jest utrzymanie bardziej atrakcyjnych poziomów cen. Jednocześnie coraz częściej projektujemy mieszkania o kompaktowym metrażu – funkcjonalne, dobrze zaprojektowane, ale przystępne cenowo, co pozwala dotrzeć do szerszej grupy odbiorców, w tym osób kupujących pierwsze mieszkanie.

W osiedlu Kaparowa 5 oferujemy mieszkania dwupokojowe w cenie od 450 tys. zł. Z kolei w inwestycji Apartamenty Świeradowska można nabyć nowoczesną, funkcjonalną kawalerkę już za 413 tys. zł.

Zauważamy też, że mimo wciąż relatywnie wysokich cen, klienci są bardziej skłonni do podejmowania decyzji zakupowych. To efekt, zarówno poprawy warunków kredytowych, jak i rosnącego przekonania, że mieszkanie pozostaje jedną z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Tak, idziemy w stronę większej dostępności, w najnowszym projekcie na warszawskim Targówku oferujemy zróżnicowane metraże, od kompaktowych kawalerek po przestronne mieszkania z antresolami. Średnia cena wyniesie ok. 17 000 zł/mkw. Stawki w największych miastach różnią się w zależności od lokalizacji i standardu.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Zdecydowanie tak. Dostosowujemy projekty do zmieniających się potrzeb rynku, a jednym z głównych kierunków jest tworzenie bardziej kompaktowych i funkcjonalnych mieszkań, szczególnie w tańszych, ale dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Wprowadzamy do sprzedaży projekty w lokalizacjach, które oferują dobrą relację ceny do jakości życia – jak np. Ursus i Białołęka w Warszawie, Jasień w Gdańsku, Jagodno we Wrocławiu czy Strzeszyn w Poznaniu.

Średnia cena w naszych inwestycjach w Warszawie wynosi ok. 15 700 zł/mkw., w Gdańsku ok. 13 600 zł/mkw., we Wrocławiu ok. 12 200 zł/mkw., a w Poznaniu 11 200 zł/mkw.

To ceny atrakcyjne na tle średnich stawek rynkowych, które według danych NBP i serwisów ogłoszeniowych przekraczają już w niektórych miastach 15–17 tys. zł/mkw. dla mieszkań w stanie deweloperskim. Dzięki dużej skali działalności i efektywnemu zarządzaniu kosztami jesteśmy w stanie utrzymać konkurencyjną cenę przy zachowaniu wysokiej jakości inwestycji.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Sales Manager, Ronson Development

Staramy się, aby nasza oferta była coraz bardziej dostępna dla różnych grup klientów. Wprowadzamy inwestycje w bardziej przystępnych lokalizacjach, takich jak Warszawa – Białołęka czy nowa inwestycja Startowe we Wrocławiu. W projektach budżetowych szczególnie zależy nam na tym, aby mieszkania były kompaktowe, a jednocześnie funkcjonalne, tak by na mniejszym metrażu znaleźć optymalną liczbę pomieszczeń. Jeśli chodzi o ceny, w naszych projektach stawki za metr kwadratowy różnią się w zależności od lokalizacji i standardu inwestycji.

Obecnie w Warszawie ceny wynoszą od 13 324 zł do 18 449 zł za mkw., w Szczecinie od 9 887 do 17 358 zł za mkw., w Poznaniu od 11 100 do 14 472 zł za mkw., a we Wrocławiu od 11 303 do 21 722 zł za mkw. Dzięki takiej strategii możemy zaoferować mieszkania, zarówno w przystępniejszych cenowo projektach, jak i w inwestycjach o wyższym standardzie, tak aby każdy klient mógł znaleźć coś dopasowanego do swoich potrzeb i możliwości.

Aleksander Pałka - członek zarządu, Totalbud Development

W tym roku wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 120 mieszkań w drugim etapie inwestycji Jabłonova w Piasecznie. Większość mieszkań stanowią dwupokojowe lokale o metrażu około 36 metrów kwadratowych, które cieszyły się dużą popularnością w pierwszym etapie osiedla. Stawki za metr kwadratowy w tej inwestycji oscylują pomiędzy 11 600 a 14 000 złotych, w zależności od metrażu, a więc są znacznie niższe niż średnia dla Warszawy.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa 

W naszej ofercie widzimy i uwzględniamy zmiany po stronie popytu, ale nie sprowadzamy ich wyłącznie do „tańszych lokalizacji” czy maksymalnej kompaktowości lokali. W realizowanej w Katowicach inwestycji Stacja Ligocka oferujemy pełen przekrój metraży – od mieszkań dwupokojowych po duże, dwupoziomowe lokale. Średnia cena w tym projekcie wynosi ok. 11 400 zł/mkw. brutto. Jednocześnie obserwujemy bardzo wyraźne przesunięcie preferencji klientów w stronę lokali mniejszych i bardziej funkcjonalnych niż dwa lata temu, co wpływa na strukturę popytu w już realizowanej inwestycji.

Kolejny projekt Grupy Waryński, przygotowywany na warszawskim Mokotowie, będzie miał zupełnie inny profil, podwyższony standard, a oferta adresowana jest w nim do klientów poszukujących większych mieszkań, a nie małych jednostek inwestycyjnych. Średnia cena nie została jeszcze określona, ale charakter projektu będzie istotnie różnił się od realizacji w Katowicach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Oferta Alter Investment rozwija się w kierunku większej dostępności inwestycyjnej, zarówno pod względem lokalizacji, jak i struktury projektów. Wprowadzamy na rynek tereny w tańszych, ale dobrze skomunikowanych lokalizacjach, jak np. Pomlewo pod Gdańskiem, które pozwalają deweloperom budować produkty dostępne dla szerszej grupy odbiorców. Grunty przygotowane przez Alter Investment mają odpowiadać na przyszły popyt czyli zrównoważony, ekonomiczny i ekologiczny produkt deweloperski.

Rynek nieruchomości wchodzi w fazę racjonalizacji. Po okresie emocji i wysokich kosztów finansowania wraca czas projektów przemyślanych, efektywnych i dobrze przygotowanych - takich, które powstają na gruntach z realną wartością dodaną. I to właśnie w tym segmencie Alter Investment widzi największy potencjał rozwoju na kolejne lata.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Naszym priorytetem niezmiennie pozostaje tworzenie zdywersyfikowanej oferty, odpowiadającej na potrzeby różnych grup klientów. Od osób poszukujących mieszkań w segmencie popularnym, po nabywców zainteresowanych projektami o podwyższonym standardzie, zarówno na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. Dbamy przy tym o szeroki zakres metraży i funkcjonalne układy mieszkań, które pozwalają dopasować ofertę do różnych stylów życia. Łączymy tym samym inwestycje realizowane w centrach miast z projektami rozwijanymi na przedmieściach i w nowych, dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Różnice w poziomach cenowych wynikają oczywiście m.in. z lokalizacji, dostępności gruntów czy standardu projektów. Jednak w naszej filozofii kluczowe jest to, aby każda inwestycja, niezależnie od usytuowania czy też odległości od centrum, zapewniała wysoką jakość życia, funkcjonalność, a także dostęp do trenów zielonych, niezbędnej infrastruktury komunikacyjnej i handlowo-usługowej. Nie zmniejszamy przy tym naszej aktywności inwestycyjnej. Konsekwentnie rozwijamy portfel projektów we wszystkich segmentach rynku i największych aglomeracjach.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Od ponad 20 lat budujemy mieszkania o podwyższonym standardzie, dedykowane klientom poszukującym właśnie takiego lokum. Tworzymy osiedla w atrakcyjnych lokalizacjach, zarówno blisko ścisłego centrum Wrocławia, jak i w spokojniejszych, dobrze skomunikowanych dzielnicach. Dbamy o najwyższą jakość wykonania, a także o estetykę części wspólnych. Projektując mieszkania, maksymalnie wykorzystujemy potencjał przestrzeni, oferując przemyślane i funkcjonalne układy, dopasowane do różnych potrzeb nabywców.

Nasza oferta jest urozmaicona, posiadamy w niej kompaktowe kawalerki i dwupokojowe lokum idealne na start lub jako inwestycja oraz większe trzy-, cztero- i pięciopokojowe mieszkania i apartamenty. Aktualnie średnia cena ofertowa naszych mieszkań wynosi 14 500 zł/mkw., przy średniej rynkowej we Wrocławiu na poziomie 13 700 zł/mkw. Zapewniamy szeroki wybór lokali w różnych przedziałach cenowych. W naszej ofercie znajdują się mieszkania w cenach od 11 300 zł/mkw.