Jakie skutki, w opinii
deweloperów, przyniosłoby ograniczenie możliwości prowadzenia inwestycji
mieszkaniowych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i korzystania z
otwartych rachunków powierniczych? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl
Mirosław Kujawski, członek
zarządu LC Corp S.A.
Likwidacja otwartych
rachunków powierniczych niewątpliwie zaszkodzi rynkowi, w szczególności małym
firmom oraz klientom, którzy będą mogli spodziewać się dalszych podwyżek cen
mieszkań. Należy zaznaczyć, że otwarty rachunek powierniczy dominuje na rynku.
Dzięki niemu deweloperowi po realizacji danego etapu budowy, potwierdzonego
przez bank, zwalniana jest część środków wpłacanych przez klientów. To w dużym
stopniu ułatwia finansowanie inwestycji. W przypadku zamkniętych rachunków
powierniczych całość inwestycji będzie musiała być wcześniej sfinansowania albo
przez dewelopera, co ograniczy zdolności inwestycyjne firm, jeśli w ogóle temu
sprostają, albo przy udziale kredytu, co zwiększy koszty realizacji inwestycji.
Rynkowi mieszkaniowemu
nie pomoże również likwidacja decyzji o warunkach zabudowy. Będzie to kolejne
ograniczenie wprowadzone przez ustawodawcę, co w praktyce oznacza iż nowe
mieszkania i domy będą mogły powstawać jedynie na gruntach, gdzie uchwalono
miejscowy plan zagospodarowania. Około 75 proc. powierzchni Polski nie ma
takiego planu. Sytuacja wcale nie wygląda lepiej w największych aglomeracjach,
gdzie powstaje najwięcej nowych inwestycji. W Warszawie niespełna 37 proc. terenów
ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w Krakowie 48
proc., a we Wrocławiu 56 proc. Co gorsze, brak planu nie dotyczy tylko gruntów
na obrzeżach miast, ale parceli zlokalizowanych w centrach. Tym samym, działki
z planem zagospodarowania stają się „dobrem luksusowym” i w konsekwencji ich
cena wzrośnie. Będzie to miało swoje przełożenie na finalną cenę mieszkań.
Dariusz
Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.
Likwidacja otwartego
rachunku powierniczego wyeliminuje z rynku deweloperskiego wiele mniejszych
podmiotów i może wpłynąć na zmniejszenie oferty największych firm. Intencje
likwidacji takich rachunków motywuje się zwiększeniem bezpieczeństwa nabywcy w
przypadku kłopotów finansowych dewelopera. Z drugiej strony w ostatnich latach
z rynku nie napływają już alarmujące informacje o bankructwach firm
deweloperskich. Wydaje się, że obecne regulacje są optymalne, stanowią dobre
zabezpieczenie przed niepożądanymi zjawiskami. Dalsze ich zaostrzanie
doprowadzi do przeregulowania rynku, co odbije się negatywnie na jego rozwoju.
Jeśli chodzi o
likwidację warunków zabudowy to sytuacja nie jest tak jednoznaczna. Warunki
zabudowy pozwalają urzędnikom na zbytnią dowolność w interpretowaniu przepisów
i być może ta sytuacja jest głównym powodem, dla którego tylko 30 proc.
powierzchni kraju jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania. Wiele
decyzji o warunkach zabudowy jest przestarzałych i nie odzwierciedla zmian,
jakie zaszły w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru, którego dotyczą. Jednocześnie
jednak likwidacja warunków zabudowy bez sensownej alternatywy w sytuacji braku
planów zagospodarowania, może doprowadzić do paraliżu na rynku budowlanym.
Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.
Wszystkie nowe
regulacje, jak ustawa deweloperska, czy konieczność prowadzenia przynajmniej
otwartego rachunku powierniczego wiązały się ze wzrostem kosztów prowadzenia
działalności deweloperskiej dla całego rynku. A w dłuższym terminie przekłada
się to na wzrost cen mieszkań. Dodatkowo regulacje te były istotną barierą dla
prowadzenia działalności dla mniejszych firm deweloperskich. Spodziewamy się,
że podobne skutki przyniesie konieczność prowadzenia zamkniętego rachunku
powierniczego.
Likwidacja decyzji o
warunkach zabudowy spowoduje znaczne zmniejszenie dostępności gruntów, których
obecnie i tak jest za mało w porównaniu do koniunktury rynkowej. To może
spowodować wzrost cen gruntów objętych planami miejscowymi. Podobnie stało się,
kiedy istotnie ograniczono możliwość realizacji inwestycji na gruntach rolnych
znajdujących się w granicach miast.
Marcin Liberski, dyrektor
marketingu i sprzedaży w Atlas Estates
Likwidacja otwartego
rachunku powierniczego spowoduje wzrost kosztów prowadzenia inwestycji przez
deweloperów, ponieważ wzrosną koszty kapitału i opłat bankowych
za prowadzenie rachunku zamkniętego. Dodatkowo w małych miastach, gdzie
funkcjonują mniejsi deweloperzy, może się okazać, że nowe formy ochrony wpłat
klientów nie będą dla nich dostępne i będą zmuszeni ograniczyć swoją
działalność lub po prostu ją zakończyć. Te spółki, które będą kontynuować
działalność po zmianach, będą zmuszone przenosić koszty obsługi zamkniętego
rachunku powierniczego na nabywcę, podwyższając tym samym ceny oferowanych
mieszkań.
Likwidacja decyzji o
warunkach zabudowy będzie miała bardzo niekorzystny wpływ na sytuację na rynku
mieszkaniowym, nie tylko instytucjonalnym, ale również indywidualnym i
ograniczy w znacznym stopniu liczbę inwestycji na rynku deweloperskim, jak
również budów prowadzonych przez inwestorów indywidualnych.
Zuzanna Kordzi, dyrektor ds.
handlowych w Eco Classic
Decyzja
o zamknięciu otwartych rachunków powierniczych oznaczałaby brak możliwości
odzyskania środków zainwestowanych w poszczególne etapy budowy, czyli
konieczność finansowania przez firmy 100 proc. kosztów budowy. Najgorszy jest
pomysł wypłat z rachunków zamkniętych dopiero po przeniesieniu własności
nieruchomości na nabywcę. Podpisanie aktów końcowych jest możliwe dopiero po
kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie ze względu na konieczność
pozyskania szeregu dokumentów, co jest niezależne od dewelopera. Skutek byłby
taki, że deweloper musiałby ponieść 100 proc. kosztów budowy, wydać lokal i
dopiero po kilku miesiącach mógłby liczyć na zwrot kosztów. To mogłoby zachwiać
płynność wielu firm.
Likwidacja
wz-ek to dalszy, niczemu nie służący wzrost cen gruntów, ponieważ w praktyce
będzie można budować tylko na gruntach z planem zabudowy. W sytuacji, kiedy
jest nimi objęta mniej niż połowa terenu Warszawy bardzo utrudni to prowadzenie
inwestycji. Nie w ten sposób powinno zmuszać się miasta do przygotowania
miejscowych planów zabudowy, bo odbije się to na nabywcach mieszkań.
Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest
Likwidacja otwartego
rachunku powierniczego z pewnością oznaczałaby większe bezpieczeństwo
transakcji po stronie klientów. W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego pieniądze
nabywców mieszkań będą zabezpieczone przez cały okres realizacji inwestycji. Nie
wiadomo jednak, czy wszyscy deweloperzy będą mogli udźwignąć taki ciężar,
ponieważ oznacza to znacznie większe obciążenia, jakie będą musieli ponieść, związane
z finansowaniem całego procesu inwestycyjnego. Poza tym, likwidacja otwartego
rachunku powierniczego może przyczynić się także do wzrostu cen mieszkań o
kilka punktów procentowych. Z kolei likwidacja decyzji o warunkach zabudowy
może ograniczyć dostępność nowych gruntów, a co za tym idzie także szybkiego
wprowadzenia przez deweloperów nowych inwestycji na rynek mieszkaniowy.
Małgorzata
Ostrowska, członek zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W.
Construction Holding S.A.
Dużą zaletą otwartego rachunku powierniczego jest możliwość częściowego
finansowania poszczególnych etapów inwestycji ze środków, które deweloper
otrzymał od klientów. Środki te wypłacane są na podstawie ustalonego
harmonogramu i postępu prac budowlanych. Likwidacja otwartego rachunku
powierniczego najbardziej wpłynie na mniejszych deweloperów, którzy będą
zmuszeni szukać innego źródła finansowania swoich inwestycji, bardziej
kosztownych i trudniej dostępnych. Brak środków finansowych do prowadzenia inwestycji
może spowodować spowolnienie w realizacji projektów, a nawet upadek mniejszych firm.
Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy spowoduje przede
wszystkim wzrost cen nieruchomości gruntowych na terenach pokrytych planem
zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji także cen mieszkań.
Dostępność gruntów, na których deweloperzy będą mogli realizować inwestycje, czyli
takich z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego, jest mała.
Eryk
Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper
Likwidacja otwartego
rachunku powierniczego uderzy przede wszystkim w małe firmy, które mogą mieć
problem z pozyskiwaniem środków na realizację inwestycji. Wyższy koszt uzyskania
finansowania może wpływać na płynność finansową deweloperów. Zapowiadane zmiany
w decyzjach o warunkach zabudowy utrudnią i wydłużą proces deweloperski, a
przecież już dzisiaj procedury w urzędach zajmują od kilku do kilkunastu
miesięcy.
Niepokojący jest też
brak alternatywy pozwalającej na sprawne zastąpienie tzw. wuzetek. Brakuje
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, którymi objęte jest obecnie
około 28 proc. terenów naszego kraju. Utrudnienia dotyczyć będą także budowania
banku ziemi przez deweloperów, którzy będą zmuszeni jak najszybciej rozpoczynać
inwestycję, by decyzje o warunkach zabudowy nie straciły ważności. Proponowana
ustawa skomplikuje proces, a branży potrzeba stabilnych i klarownych warunków
prawnych. Zmiany mogą wpłynąć na zahamowanie wzrostu podaży.
Przemysław Bednarczyk, wiceprezes zarządu Waryński
S.A. Grupa Holdingowa
Likwidacja otwartych
rachunków powierniczych przeniesie koszt finansowania całości inwestycji na
deweloperów, co może wpływać na wzrost cen mieszkań. Otwarte rachunki
zabezpieczają obecnie interesy nabywców mieszkań. Za większe zabezpieczenia, w
przypadku likwidacji otwartych rachunków, klienci będą musieli dodatkowo
zapłacić.
W
obecnej chwili trudno jest przewidzieć komplikacje w procesie przygotowania
inwestycji przy likwidacji decyzji o warunkach zabudowy. Przewidujemy, że w
perspektywie średnioterminowej wpłynie to na ograniczenie dostępności gruntów
pod zabudowę.
Adrian
Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service
Otwarty
rachunek powierniczy wykorzystywany jest obecnie w przypadku blisko 80 proc. inwestycji
mieszkaniowych. Środki na nim zgromadzone są wypłacane deweloperowi transzami
na każdym z etapów budowy. Bank przekazuje pieniądze dopiero kiedy stwierdzi,
że prace budowlane zostały wykonane. Likwidacja otwartego rachunku
powierniczego może wpłynąć na wzrost cen mieszkań nawet o 300 zł za mkw. To
jednak nie jedyne następstwo decyzji rządowych. Mogą one prowadzić do upadku
mniejszych firm deweloperskich. Niektóre przedsiębiorstwa nie posiadają bowiem wysokiej
zdolności kredytowej lub nie dysponują bankiem ziemi, który mógłby zabezpieczyć
duży kredyt. Najbardziej odczuwalne będzie to w małych miejscowościach, gdzie
nie ma dużych grup deweloperskich, a jeśli małe upadną wiele osób straci pracę.
Ministerstwo
Infrastruktury i Budownictwa wciąż pracuje nad projektem kodeksu
urbanistyczno-budowlanego. W jego ramach mają zostać zlikwidowane tzw. wuzetki,
czyli decyzje o warunkach zabudowy. Na ich podstawie można budować na terenie,
na którym nie ma uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli
projekt rządu zostanie wprowadzony będzie można budować mieszkania tylko tam,
gdzie są takie plany lub istnieje inna zabudowa. Obecnie ponad połowa projektów
jest realizowana na podstawie warunków zabudowy, jeśli zostaną zniesione może
nastąpić paraliż inwestycyjny.
Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment
Otwarty rachunek
powierniczy pozwala inwestorowi finansować budowę w miarę postępu prac z
pieniędzy klientów. Natomiast zamknięty rachunek powierniczy prawdopodobnie
wiąże się z podniesieniem ceny metra kwadratowego mieszkania. Wynika to z
konieczności zaciągania kredytów przez firmy dla poszczególnych inwestycji. Wszystko
zależy jednak od konkretnych zapisów planowanych przepisów, na które trzeba zaczekać.
Już dziś wielu
deweloperów stosuje wpłaty na zakup mieszkania w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości
przy zakupie i 90 proc. przy jego odbiorze, albo jeszcze przed wprowadzeniem
otwartego rachunku pobiera opłaty od klientów za każdy fizycznie zrealizowany etap
projektu.
Zmiana w procedurze
decyzji WZ może mieć natomiast pozytywne skutki choćby dlatego, że ograniczy liczbę
stron niezbędnych do jej wydania. Niesie jednak ze sobą pewne niebezpieczeństwa.
Przykładowo, ograniczenie terminu ważności WZ może deweloperom w znacznym
stopniu utrudnić wieloletnie planowanie inwestycji o wartości dziesiątków lub
setek milionów.
Adam
Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska
Planowane zmiany w ustawie
deweloperskiej proponowane przez UOKiK zakładają, że bank przed wypłatą
sprawdzi tytuł prawny do gruntu, zgodność prospektu informacyjnego oraz wzoru
umowy deweloperskiej z ustawą deweloperską, a także to czy przedsiębiorca nie
jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym albo upadłościowym. Kupujący
mieszkanie na rynku pierwotnym będzie wówczas mógł wpłacać pieniądze na
rachunek zamknięty, z którego deweloper otrzyma pieniądze po zakończeniu
inwestycji lub na rachunek otwarty, gdzie pieniądze byłyby wypłacane w miarę
postępu robót. Taka zmiana może doprowadzić do bankructw małych
przedsiębiorstw.
W efekcie zmiany przepisów zostaną
zamknięte tylko rachunki powiernicze, natomiast rachunki otwarte z
ubezpieczeniem oraz gwarancją bankową, tak jak dziś będą istniały tylko „na
papierze". Żadna firma ubezpieczeniowa ani bank nie posiadają takich
produktów w ofercie i raczej nie zanosi się, by je wprowadziły biorąc pod
uwagę ich opłacalność.
Warunki zabudowy są tematem
drażliwym. Zaproponowane w projekcie zapisy powodują de facto, że na terenie
niezurbanizowanym nie będzie można wybudować domu jednorodzinnego. Co więcej, w
samej w Warszawie jest spora część działek w centrum miasta, na których
nie będzie można wybudować żadnego budynku, ponieważ nie będzie można uzyskać dla
nich warunków zabudowy, tylko dlatego że
sąsiednie tereny nie są zabudowane.
Autor: Dompress.pl