Czy ceny mieszkań będą rosły

 Czy w przyszłym roku ceny mieszkań nadal będą rosły? W jakim tempie? Co, zdaniem deweloperów, będzie miało decydujący wpływ na koszt realizacji projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Inflacja oraz wysoki koszt finansowania znacznie zmniejszyły liczbę nowych inwestycji i uruchamianych budów na rynku. Z tego powodu widoczny jest niedobór mieszkań, zwłaszcza w większych ośrodkach. Ta luka podażowa będzie dłużej odczuwalna, gdyż na wprowadzenie na rynek nowych projektów potrzeba czasu, przeciętnie około 2 lat. Na koszt wytworzenia wpływać będą także wysokie ceny gruntów, których również brak, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach. W takich warunkach bardzo prawdopodobne są dalsze wzrosty cen mieszkań, realnie patrząc o kilka procent w skali roku, co zresztą odpowiada aktualnemu pozimowi inflacji.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Szaleństwo cenowe na rynku pierwotnym trwa w najlepsze. Obecnie obserwujemy rekordowy od czasu kryzysu finansowego w 2008 roku wzrost średniej ceny metra kwadratowego. W Warszawie zostały przekroczone kolejne progi cenowe, za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić średnio 16 tys. W ciągu 12 miesięcy mieszkania deweloperskie w stolicy średnio na metrze podrożały o 18 proc. Głównym tego powodem jest popyt napędzany przez Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wysysa lokale z oferty deweloperów. Błyskawicznie znikają najtańsze mieszkania, a te, które zostają, są coraz droższe. Warto wiedzieć, że proces realizacji inwestycji deweloperskiej jest złożony, a ceny mieszkań uzależnione są od wielu czynników. Przede wszystkim od zakupu gruntu, a obecnie niedobór działek z pozwoleniami na budowę czy objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego winduje ich ceny. Przeciągające się miesiącami procedury administracyjne i wydanie pozwolenia na budowę także bardzo mocno wydłuża okres niezbędny do wprowadzenia inwestycji do sprzedaży. W tym czasie deweloper ponosi wydatki związane z finansowaniem danego przedsięwzięcia, a przy obecnych wysokich stopach procentowych jest to mocno odczuwalne. Pomimo, że ceny materiałów budowlanych wyhamowały, to koszty produkcji są nadal bardzo wysokie, zarówno surowców, energii, jak i robocizny. Mieszkania są drogie, a będą jeszcze droższe. Według szacunkowych danych, w perspektywie roku nastąpi wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15 proc.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska

Ceny mieszkań będą rosły i to nie jest tylko subiektywna opinia deweloperów, ale przede wszystkim wynik analiz rynkowych ekspertów. Z raportu dotyczącego warszawskiego rynku mieszkań pierwotnych z trzeciego kwartału wynika, że koszt mieszkań wzrośnie. Na wielkość tego wzrostu będzie miała wpływ przede wszystkim podaż. Jeżeli nie będzie problemów z wprowadzaniem nowych projektów do oferty, na koniec roku średnia cena za mkw. mieszkania w Warszawie wyniesie około 17,6 tys. zł i w porównaniu rok do roku będzie to wzrost o około 23,5 proc. W kolejnych latach ten wzrost nieco spowolni, z uwagi na większą ofertę mieszkaniową i konkurencję. Szacuje się, że w przyszłym roku podwyżka cen rok do roku będzie kształtowała się na poziomie 10 proc.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna, ponieważ wciąż istnieje zbyt dużo niewiadomych. Jeśli na przykład program Bezpieczny Kredyt 2 proc. zostałby wygaszony wraz z początkiem 2024 roku, z całą pewnością możemy spodziewać się schłodzenia rynku mieszkaniowego i mówić o pewnej stabilizacji, chociaż ceny nie przestaną rosnąć. Na rynku wciąż uruchamianych jest zbyt mało projektów. Moglibyśmy natomiast mówić o wzroście cen o charakterze liniowym, nie zaś skokowym, jak dotychczas. Szacuję, że w zależności od tego czy nastąpi kontynuacja programu BK 2 proc. oraz czy zwiększy się liczba uruchamianych projektów, ceny będą rosły w przedziale od 5 do 10 proc. rocznie.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Niestety, wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań będą nadal rosły. Ma na to wpływ wiele czynników, ale do najważniejszych należy ogólny wzrost kosztów realizacji inwestycji. Zaczynając od początku, walczymy z niedoborem gruntów pod inwestycje, które z tego powodu są coraz droższe. Sam proces przygotowania i realizacji inwestycji mocno wydłuża się w czasie z powodu skomplikowanych procedur i finalizacji kolejnych formalności. A to, jak wiadomo, są kolejne koszty. Owszem, ceny materiałów budowlanych się stabilizują, ale rosną np. koszty pracownicze, koszty energii czy koszty finansowe.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Zdania deweloperów i analityków są w tym temacie zbieżne - ceny mieszkań będą rosły, choć nieco wolniej niż w tym roku. Głównym czynnikiem jest trudna sytuacja po stronie podażowej. W sześciu największych miastach Polski deweloperzy mają obecnie rekordowo niską ofertę, poniżej 35 tys. mieszkań. Z tak niskim poziomem dostępności mieliśmy do czynienia w 2010 roku. Sytuacja jest szczególnie widoczna w Warszawie i Krakowie, gdzie liczba dostępnych w sprzedaży lokali jest o 50 proc. mniejsza niż w latach ubiegłych. Taki stan nie może jednak dziwić, gdyż deweloperzy byli w stanie wprowadzić o 35 proc. mniej mieszkań niż zostało sprzedanych.

Dodatkowo, zmniejsza się liczba wydawanych pozwoleń na budowę dla nowych inwestycji mieszkaniowych. Przy tak dużej przewadze popytu na podażą wzrosty cen są nieuniknione, zwłaszcza że konsekwentnie drożeją grunty pod zabudowę, w niektórych lokalizacjach nawet o kilkadziesiąt procent w skali roku. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Ceny mieszkań będą rosły nadal ponieważ nie ma innej możliwości. Dostępność gruntów jest ograniczona, proces inwestycyjny trwa kilka lat, wydłużają się procedury urzędowe, ceny materiałów i robocizny rosną a wszystko to powoduje ograniczenie podaży. Przy obecnym zwiększonym popycie wzrost cen jest nieunikniony.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Z pewnością rynek zmaga się z niedoborem mieszkań, a biorąc pod uwagę potrzeby nabywców możemy spodziewa się pogłębienia luki podażowej. Patrząc na najbliższe miesiące, musimy liczyć się z dalszym wzrostem cen mieszkań, w szczególności w projektach dobrze skomunikowanych, zaprojektowanych w oparciu o obecne trendy i wymagania klientów. Na pewno będziemy mieli do czynienia z rynkiem dwóch prędkości. Lokalizacje w centrum, w popularnych dzielnicach, gdzie brakuje mieszkań, a zapotrzebowanie jest ogromne, dynamika wzrostu będzie znacznie wyższa niż w innych lokalizacjach. Trudno jednak oszacować jak duża patrząc na cały rynek. Podwyżki determinuje wiele zmiennych czynników, jak przyszłość programu rządowego Pierwsze Mieszkanie i dostępność mieszkań dla jego beneficjentów czy też potencjalne wejście w życie nowych programów. Z perspektywy deweloperów koszty realizacji inwestycji ustabilizowały się, co zachęca do poszukiwania nowych rozwiązań optymalizacyjnych w innych obszarach.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest 

Przewidujemy, że ceny mieszkań nadal będą rosły, lecz tempo wzrostu będzie niższe od tego, które miało miejsce w ostatnich miesiącach br. To będzie zależało od wielu czynników, takich jak popyt i podaż na rynku nieruchomości, sytuacja gospodarcza kraju, czy kontynuacja rządowych programów wsparcia.

Wiele czynników wpływa obecnie na wzrost kosztów realizacji projektów budowlanych. Mimo, że ceny materiałów budowlanych mogą się stabilizować, inne czynniki, takie jak koszty siły roboczej, regulacje prawne, podatki, inflacja, czy zmiany w kosztach energii mogą nadal wpływać na wzrost cen mieszkań. W jakim stopniu te koszty wzrosną, będzie zależało od konkretnej sytuacji na rynku i lokalnych warunków.

Marek Starzyński, dyrektor Działu Sprzedaży w Okam

Realizujemy projekty w lokalizacjach bardzo atrakcyjnych, gdzie na ceny mieszkań bezpośrednio ma wpływ wysoki koszt zakupu gruntu oraz utrzymujące się na podobnym poziomie od kilkunastu miesięcy koszty Generalnego Wykonawstwa. Spodziewamy się dalszego wzrostu cen mieszkań w dużych aglomeracjach, jednak tempo wzrostu będzie nieco niższe niż w ostatnich latach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Proces realizacji projektów znacznie spowalnia ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, co wpływa też na ceny. Dlatego spodziewamy się, że ceny mieszkań dalej będą rosły. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę się wydłuża, obecnie trwa to około 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Wzrost cen mieszkań będzie zróżnicowany w różnych regionach Polski. Miasta o dużym popycie, takie jak Warszawa czy Kraków mogą nadal doświadczać wzrostu cen, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. W mniej popularnych regionach wzrost cen może być bardziej umiarkowany. O ile ceny materiałów budowlanych ustabilizowały się, to nadal pozostają na relatywnie wysokim poziomie w porównaniu z poprzednimi latami. Do tego dochodzą także inne czynniki związane m.in. z wysoką inflacją, czy też obecnie panującą sytuacją na świecie. Oprócz tego, na ceny mieszkań wpływają oczywiście koszty pracy, generalnego wykonawstwa i koszty energii elektrycznej, które przekładają się na koszty samej budowy.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Patrząc na rynek nieruchomości w perspektywie długoterminowej należy zauważyć, że ceny zawsze rosną w stosunku do wartości nabywczej pieniądza. To co wpływa na bardziej dynamiczne wzrosty cen, to ograniczona podaż gruntów połączona z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi. Ceny materiałów budowalnych ustabilizowały się po wcześniejszych radykalnych wzrostach i przerwach w łańcuchu dostaw. Generalnie, kluczowe jest zwiększenie podaży mieszkań, a można to zrobić przez większą podaż gruntów i usprawnienie procedur administracjach. Jeżeli te dwa warunki nie zostaną spełnione, to nadal będziemy mieli ciągłewzrosty cen nieruchomości.

DOMPRESS

Inwestycja spod znaku zieleni na poznańskim Sołaczu

Pułaskiego 19 to 33 mieszkania dla wymagających usytuowane na urokliwym Sołaczu, uchodzącym za zielone serce Poznania. Od kilku tygodni trwa sprzedaż mieszkań, a prace budowlane na terenie nieruchomości właśnie się rozpoczęły.

Kameralna inwestycja firm Duda Development i Grupa Verbicom zawierać będzie mieszkania o powierzchni od 35 mkw. do aż 191 mkw., a także dwukondygnacyjną podziemną halę garażową.

Z tradycjami i na zielono

Ogromny atut nieruchomości stanowi jej położenie. Sołacz, z jego bogatą zielenią i pięknymi willami, jest jedną z najbardziej malowniczych dzielnic Poznania. Charakteryzuje go harmonijne łączenie kontrastów. Spokojna atmosfera pozwala tu zapomnieć, że znajdujemy się zaledwie kilka minut spaceru od ścisłego, pulsującego życiem centrum Poznania. Ponadto, z Sołacza łatwo dotrzemy, zarówno na modne Jeżyce, jak i w okolice Starego Rynku.

Nowy kierunek dla pejzażu dzielnicy

Zaprojektowany przez uznaną w branży pracownię CDF Architekci budynek Pułaskiego 19 zgrabnie łączy dbałość o szczegół we wnętrzach z ponadczasową estetyką fasady. Proporcjonalna, zwarta w formie bryła budynku nie tylko stanowić będzie wizualną dominantę ulicy Pułaskiego, lecz także wyznaczy estetyczny ton dla okolicznych zabudowań.

Wnętrza dopięte na ostatni guzik

Koncepcja przestrzeni wspólnych Pułaskiego 19, opracowana przez studio DOT.Interiors pełnymi garściami czerpie ze współczesnych trendów, choć ma wiele respektu dla faktu, że wnętrza powinny podobać się mieszkańcom i nie wychodzić z mody przez długie lata. Zastosowane wysokiej jakości materiały, stonowana paleta barw i drobne detale, takie jak ozdobny font numeracji mieszkań, zamienią drogę od drzwi wejściowych do progu własnego mieszkania w  niezwykle przyjemne doświadczenie.

Mieszkania na najwyższej kondygnacji oferują dostęp do przestronnych tarasów z urokliwymi kwietnikami. Będzie się z nich roztaczać malowniczy widok na parki w okolicy.

Proekologiczne rozwiązania

Duda Development, firma rodzinna kładzie nacisk na myślenie o przyszłych pokoleniach. Projekt Pułaskiego 19 wprowadza proekologiczne rozwiązania, takie jak wentylacja z rekuperacją, odzyskiwanie wody deszczowej i efektywne ogrzewanie za pomocą pompy ciepła. Ponadto, ze względu na postępujący rozwój elektromobilności, parking podziemny został wyposażony w instalację umożliwiającą łatwe dodanie stacji ładowania dla samochodów elektrycznych.

Jak deweloperzy finansują projekty mieszkaniowe

Jak firmy pozyskują kapitał na budowę nowych projektów? Czy deweloperzy mają trudności ze zdobyciem finansowania na kolejne inwestycje mieszkaniowe? Jakie warunki oferują banki? Jaki wpływ mają koszty finansowania inwestycji na ogólny koszt budowy mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Jesteśmy dużą spółką o stabilnej sytuacji finansowej. Kredytami bankowymi posiłkujemy się w niewielkim stopniu, głównie w przypadku największych projektów. W zdecydowanej większości przypadków nasze inwestycje finansujemy ze środków własnych i wpłat klientów. Aktualnie oferowane warunki finansowe nie różnią się od tych proponowanych w ostatnich latach, zarówno marże, jak i inne parametry kredytowe utrzymują stabilne poziomy. Całkowity udział kosztów finansowych w budżecie projektu mieszkaniowego oceniamy na 3-5 proc.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Nie odnotowaliśmy szczególnych trudności w uzyskaniu finansowania. To co jest widoczne to bardziej asekuracyjna postawa banków, a co za tym idzie gorsze warunki, tj. zwiększenie wkładu własnego oraz % zrealizowanej sprzedaży do uruchomienia kredytów.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Jesteśmy bardzo wiarygodnym partnerem na rynku instrumentów finansowych. Dzięki temu łatwiej nam pozyskiwać środki z rynku na atrakcyjnych warunkach. Przykładem tego są niedawna emisja obligacji oraz emisja akcji serii F. Kapitał na finansowanie projektów pochodzi ze środków własnych oraz wpłat klientów.

Yaron Shama, wiceprezes, dyrektor finansowy Ronson Development

Nie mamy żadnych trudności z pozyskaniem finansowania dla naszych bieżących projektów, co wynika z dobrej historii kredytowej spółki. Kapitał na budowę kolejnych inwestycji pozyskujemy poprzez emisję obligacji w trybie emisji prywatnej oraz publicznej, z czym także nie mamy szczególnych problemów.

Jeśli zaś chodzi o warunki finansowania, to poza zmianą WIBOR, w ciągu ostatniego 1,5 roku pozostały niezmienne, a w niektórych przypadkach poprawiły się, bo na przykład udało nam się wynegocjować niższe marże odsetkowe. Koszty budowy są raczej stabilne, choć oczywiście wpływa na nie WIBOR.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Z uwagi na długą, ponad 30-letnią działalność na rynku i zgromadzenie stabilnej poduszki finansowej oraz aktywów nie mierzymy się mocno z problemem finansowania inwestycji. Co więcej, część z nich finansujemy w całości z własnych środków, wprowadzając do sprzedaży już gotowe mieszkania. Mowa tu na przykład o inwestycji Naturalnie Aluzyjna na warszawskiej Białołęce. Pozostałe przedsięwzięcia realizujemy przy częściowym wspomaganiu kredytami bankowymi, co z racji inflacji i rosnących stóp procentowych, odbiło się na wzroście kosztów realizacji inwestycji. 

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska

Nasze wyniki finansowe są bardzo dobre i nie mamy problemów ze zdobyciem środków finansowych na kolejne projekty. Nie dotyczą nas również trudności związane z kredytowaniem inwestycji.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Największym wyzwaniem dla deweloperów jest obecnie uruchamianie nowych inwestycji w związku z wydłużającym się czasem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę trwa teraz około 1,5 roku-2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie spowalnia proces realizacji projektów. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.   

Na pewno ważne jest także pozyskiwanie nowych gruntów. Grupa TAG, która w Polsce posiada Robyg i Vantage, ma jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów w Polsce, umożliwiający budowę około 23 tys. mieszkań. Dostępność gruntów jest obecnie mniejsza, ale cały czas jest ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. Bardzo ważne dla naszego rozwoju było podpisanie umowy z funduszem CenterBridge. Nasza współpraca wystartowała i kilka projektów już jest w realizacji. Istotne jest to, że mając partnera, możemy myśleć o większych zakupach.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Wawel Service jest uznaną Grupą, która cieszy się zaufaniem na rynku finansowym i nie mamy kłopotu z pozyskaniem finansowania na nowe projekty. W dalszym ciągu chcemy finansować je kredytami bankowymi. Spodziewamy się natomiast, że w nowo rozpoczynanych projektach koszty będą większe i z pewnością będzie to miało przełożenie na wzrost cen mieszkań.

Tomasz Dotkuś, wiceprezes zarządu ds. finansowych Lokum Deweloper

Model finansowania projektów spółki zakłada, zarówno korzystanie ze środków własnych, jak i obcych, takich jak kredyt bankowy. Wielokrotne już podwyżki stóp procentowych miały duży wpływ na wzrost kosztów związanych z finansowaniem inwestycji, natomiast obserwujemy, że ostatnio uzyskane warunki pozyskania środków są korzystniejsze w porównaniu do wcześniejszych. Aktualna sytuacja płynnościowa spółki umożliwia stopniowe ograniczanie obcych źródeł finansowania nowych projektów. Najbardziej odczuwalne w kosztach finansowania inwestycji są nakłady na zakup gruntów. Transakcje dotyczące działek i nieruchomości pod budowę nowych osiedli finansujemy z wpływów z emisji obligacji i wypracowanego zysku.

Właśnie koszty zakupu gruntów stanowią bardzo istotny udział w całościowych nakładach inwestycyjnych. Z powodu niskiej dostępności odpowiednich działek, ich ceny są bardzo wysokie. Ponadto proces, którego finałem jest uzyskanie pozwolenia na budowę, jest mocno wydłużony i może trwać nawet kilka lat. W tym czasie ponosimy koszty odsetek od obligacji, co w kilkuletniej perspektywie przekłada się na znaczną ich wartość. W konsekwencji udział tych odsetek w cenie mieszkania w nowych inwestycjach może wynieść nawet 2 tys. zł do ceny metra kwadratowego mieszkania. Naturalnie koszty te ostatecznie będzie musiał ponieść nabywca mieszkania. Dlatego, tak ważne jest skrócenie czasu potrzebnego na uzyskanie pozwoleń na budowę przez deweloperów. Będzie to miało pozytywny wpływ na ogólne koszty realizacji inwestycji, co z kolei umożliwi zmniejszenie dynamiki wzrostu cen mieszkań. Odpowiedzialni włodarze miast dobrze to rozumieją i coraz chętniej sięgają po narzędzia administracyjne, które pozwalają skrócić ten proces, jak specustawa mieszkaniowa. 

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Wszystkie inwestycje realizujemy ze środków własnych. Dzięki temu nie mamy potrzeby finansowania zewnętrznego. Jest to bardzo bezpieczna sytuacja dla naszych klientów, gdyż nie zagraża nam utrata płynności finansowej, która jest trudna do utrzymania np. w przypadku znacznego spadku sprzedaży na prowadzonej budowie. Zdajemy sobie sprawę, że kredytowanie jest obecnie bardzo skomplikowane i długotrwałe, a deweloperzy korzystają przede wszystkim z finansowania pozyskanego z kapitału. Ponadto, nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła dodatkowe obciążenia finansowe i obowiązki na deweloperów, także niekorzystnie wpływa na ich sytuację finansową. W przypadku niewielkich firm dochodzi do zamrożenia inwestycji, a wśród dużych graczy – do zmian strategicznych.

Joanna Szafranek, CFO w Okam

Dobre projekty w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze się obronią w procesie pozyskiwania finansowania zewnętrznego.  W związku z powyższym, mimo pewnych turbulencji na rynkach finansowych w ciągu ostatnich miesięcy, nie odczuliśmy problemów z pozyskaniem finansowania dłużnego. W lipcu 2023 roku wyemitowaliśmy także obligacje korporacyjne, które cieszyły się znacząco większym zainteresowaniem niż przewidziana pula emisji, zarówno wśród inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych.

Co do zasady, widoczna jest tendencja zacieśniania polityki finansowej banków. Natomiast należy pamiętać, że bank analizuje konkretny projekt realizowany przez konkretnego dewelopera, w związku z czym warunki finansowania udzielone przez dany bank mogą się znacząco różnić. Nie odczuliśmy na przestrzeni kilku ostatnich procesów, aby otrzymane warunki były istotnie gorsze od tych historycznych. 

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Zgodnie z naszą aktualną strategiąnie korzystamy z finansowania bankowego. Obecnie rozważamy pozyskaniefinasowania w formieprivate debt lub joint venture i widzimy tu duże zainteresowanie podmiotów działających w tym zakresie. Koszty finasowania są oczywiście wyższe niż w okresie kilku ostatnich lat. Zauważam jednak w rozmowach tendencję do obniżek, gdyż potencjalni dostawcy kapitału doceniająnasz dotychczasowy dorobek i jakość projektów, które oferujemy. W ostatnich miesiącach sfinalizowaliśmy współpracę typu joint venture przy pierwszym etapie naszego projektu w Pomlewie pod Gdańskiem. Od wyjścia na rynek z tym projektem do finalizacji współpracy potrzebne były tylko trzy miesiące, w związku z czym widać że dobrze przygotowane oferty mają szanse sprawnie uzyskać finansowanie na dobrych warunkach.

 

DOMPRESS

Jaki metraż mają największe mieszkania deweloperskie

Jak duże mieszkania można znaleźć u deweloperów? W których inwestycjach? Ile kosztują? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska

W naszych inwestycjach planujemy, zarówno mieszkania kompaktowe, bardzo pożądane przez klientów, jak i wygodne apartamenty, które są odpowiedzią na potrzeby osób poszukujących dużego i przestronnego lokalu. Obecnie największe mieszkania posiadamy w Warszawie i Poznaniu. W stolicy, w Novej Talarowej mamy wolne dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni 115 mkw. z tarasem o powierzchni 44 mkw. w kwocie 1 669 000 zł. W Warszawie w inwestycji Novélia Bemowo w ofercie jest lokal o powierzchni 107 mkw., do którego przynależy przestronny taras o metrażu 120 mkw., który jest do nabycia w cenie 1 990 000 zł.

W Poznaniu w osiedlu Lune de Malta pozostało nam mieszkanie o powierzchni 117 mkw. z tarasem 38 mkw. za 1 835 900 zł. W inwestycji Vilda Moderne na styku Dolnej i Górnej Wildy posiadamy lokal o metrażu 86 mkw. z tarasem o powierzchni 63 mkw. za 1 502 100 zł. Wszystkie mieszkania położone są na najwyższych piętrach inwestycji, co gwarantuje dokonały widok na okolicę.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Największe mieszkania w naszej ofercie zlokalizowane są we wrocławskiej inwestycji Ogrody Wojszyce, gdzie w kameralnych budynkach jednorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej dostępne są pięciopokojowe lokale o powierzchni 152 mkw. Nieznacznie mniejsze mieszkania o powierzchni około 140 mkw. znajdziemy w tym samym mieście w osiedlu Cynamonowa Vita. Całkowity koszt takiego 5-pokojowego lokum to około 972,5 tys. zł.

W Krakowie realizujemy czteropokojowe mieszkania o podwyższonym standardzie i powierzchni około 112 mkw. w inwestycji Grzegórzecka 77. Ich ceny zaczynają się od 1,92 mln zł.

Duże lokale 5-pokojowe o metrażu 99 mkw. oferujemy także m.in. w naszej warszawskiej inwestycji Aleje Praskie, a czteropokojowe o powierzchni 88 mkw. w projekcie Przemyska Vita w Gdańsku. W poznańskim projekcie Malta Point dostępne są 4 pokoje o powierzchni 100 mkw.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

W katowickiej inwestycji Atal Sky mamy w sprzedaży 178 metrowe mieszkanie w cenie 2 207 696 zł brutto oraz lokal o metrażu 161 mkw. za 2 225 500 zł. Także w Katowicach w projekcie Francuska Park dostępne jest mieszkanie o powierzchni 150 mkw. w kwocie 1 317 843 zł, a w inwestycji Atal Olimpijska w ofercie jest lokal wielkości 145 mkw. za 1 964 250 zł.

We Wrocławiu w osiedlu Nowe Miasto Jagodno Enklawa mieszkanie o metrażu 156 mkw. można kupić za 1 164 258 zł, a w inwestycji Atal City Square lokal o powierzchni 125 mkw. kosztuje 1 229 339 zł.

W Warszawie w Osiedlu Poematu mieszkanie o wielkości 117 mkw. jest do nabycia za 1 557 860 zł. W łódzkiej inwestycji Nowe Miasto Polesie lokal 111 mkw. oferujemy w cenie 884 121 zł.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Największe mieszkania będziemy mieli w ofercie nowego etapu inwestycji Wolne Miasto na gdańskim Ujeścisku. Będą to wygodne 5 pokojowe mieszkania o powierzchni 120 mkw. stanowiące namiastkę domu ze wszystkimi zaletami inwestycji w mieście. W obecnej ofercie największe mieszkania mamy w inwestycji Moja Północna na warszawskim Tarchominie. Są to czteropokojowe mieszkania o powierzchni 93 mkw. w cenie od 11 700 zł za mkw.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

W inwestycji Nad Odrą w Szczecinie lokal czteropokojowy o metrażu 140 mkw. mamy w cenie 15 400 zł/mkw. W Osiedlu Horizon w Gdańsku mieszkanie o wielkości 90 mkw. oferujemy w kwocie 14 000 -14 700 zł/mkw. W Stacji Centrum Pruszków lokal o metrażu 85 mkw. kosztuje 13 450 zł/mkw.

W warszawskim Osiedlu EcoBerensona  czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 66 mkw. jest w cenie 10 650 zł -11 700 zł/mkw., a w inwestycji Naturalnie Aluzyjna trzypokojowy lokal wielkości 59 mkw. można kupić za 12 900 zł – 14 500 zł/mkw.

W chorzowskim Osiedlu Kościuszki cztery pokoje o metrażu 82 mkw. mamy w cenie 8 850 zł/mkw., a w inwestycji Apartamenty Na Wzgórzach w Zawadzie k. Myślenic lokale 57 mkw. z trzema pokojami mamy w ofercie za 12 800 zł – 13 400 zł/mkw.

Marek Starzyński, dyrektor Działu Sprzedaży w Okam

W każdym z naszych projektów w Warszawie, Katowicach i Łodzi oferta jest przekrojowa. W sprzedaży posiadamy zarówno duże, czteropokojowe apartamenty, których powierzchnia przekracza 100 mkw., jak i mniejsze, dwu i trzypokojowe. Ceny dużych lokali zaczynają się od 11 000 zł/mkw. w Katowicach do ponad 20 000 zł/mkw. w Warszawie.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Metraże największych apartamentów zaczynają się od około 150 mkw. w projekcie Royal Residence w Warszawie. Duże metraże występują także w oferowanych przez nas domach we Wrocławiu i Gdańsku, które mają powierzchnię około 120 mkw.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor marketingu i innowacji Ronson Development

Obecnie największe mieszkania gotowe do odbioru są dostępne w inwestycji Viva Jagodno we Wrocławiu. Są to mieszkania trzypokojowe z antresolą, które można nabyć w cenie od 7 697 zł za mkw.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Mieszkania o metrażu 80 - 100 mkw. można znaleźć w większości naszych inwestycji. Staramy się zapewnić możliwie szeroką ofertę w każdym z realizowanych przez nas projektów. Największe metraże mamy w prestiżowych projektach typu premium, jak Nova Wiosenna. Ta inwestycja na krakowskiej Woli Justowskiej to 16 domów bliźniaczych o powierzchni 124 mkw., 16 apartamentów o powierzchni do 90 mkw. oraz dwie wille wolnostojące o powierzchni 116 mkw. i 130 mkw. Dla mieszkańców przewidziano tu wyjątkowe przestrzenie do odpoczynku – zielone dziedzińce, zewnętrzne ogrody oraz przestronne balkony.

Duże mieszkanie, o powierzchni około 81 mkw. w cenie 723 303 zł można nabyć również w inwestycji Bytkowska 2.0 w Katowicach. Inwestycja, w której można znaleźć mieszania powyżej 90 mkw. to również Zielone Mogilany, kompaktowe osiedle w zabudowie bliźniaczej, zlokalizowane w miejscowości Mogilany, 15 kilometrów od Krakowa. Inwestycja składa się z 28 dwupoziomowych mieszkań wraz z zaprojektowaną infrastrukturą, strefą dla mieszkańców oraz placem zabaw. Każde z mieszkań posiada przynależny ogródek o metrażu nawet do 236 mkw.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Największe lokale są obecnie dostępne w naszej ekologicznej inwestycji Miasteczko Jutrzenki – w Dzielnicy Lawendy, która zlokalizowana jest w warszawskich Włochach. Dodatkowo w cenie lokalu mieszkańcy otrzymują komfortową przestrzeń do życia Aurec Active, w której znajduje prywatna siłownia stacjonarna i plenerowa, sale fitness i pilates, edukacyjne place zabaw dla dzieci, przestrzeń do rekreacji na dachach budynków, czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Ceny dużych lokali kształtują się w przedziale 700-900 tys. zł i są zależne od wielu czynników, m.in.: od powierzchni, usytuowania lokalu w budynku, a co za tym idzie roztaczający się z okien widok, doświetlenie pomieszczeń, a także poziom hałasu.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

W ofercie mamy szerokie portfolio metraży. Posiadamy projekty pod domy jednorodzinne o powierzchni od 137 mkw. do 212 mkw., jak również domy dwulokalowe o metrażu 170 mkw. na przepięknie zlokalizowanych Kaszubach w otoczeniu zieleni. Jeżeli chodzi o największe mieszkania nasz projekt w Gdańsku przy Jabłoniowej odpowiada na takie zapotrzebowanie, posiadamy tam mieszkania m.in. o powierzchni ponad 100 mkw., a grunt z pozwoleniem na budowę wystawiony jest na sprzedaż.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Największe mieszkania i apartamenty 4-5 pokojowe o imponujących metrażach nawet do 150 mkw. z przestronnymi tarasami dostępne są na wrocławskim osiedlu Lokum Porto, położonym 2,5 km od Rynku, w otoczeniu pełnej infrastruktury miejskiej, z dostępem do terenów zielonych. Ceny mieszkań o powierzchni około 100 mkw. zaczynają się od 13225 zł/mkw. Najbardziej prestiżowy, w pełni klimatyzowany apartament o powierzchni 150 mkw., który zajmuje całe piętro kameralnego budynku, z pięcioma pokojami i dwoma tarasami o powierzchniach 18 mkw. i 38 mkw. oraz trzema balkonami jest dostępny za 16 368 zł/mkw.

W ofercie osiedla Lokum Monte, które znajduje się w podwrocławskiej Sobótce przy ul. Armii Krajowej, tuż przy Ślężańskim Parku Krajobrazowym ceny rozpoczynają się od 6995 zł/mkw. Proponujemy tam rodzinne 4-pokojowe mieszkania o powierzchniach od 80 mkw. do 100 mkw. z antresolami, na których można wygodnie zaaranżować sypialnię oraz domowe biuro.

W ofercie inwestycji Lokum Verde we Wrocławiu największe lokale o metrażach 77 mkw. - 84 mkw. można nabyć od 10498 zł/mkw. Na terenie osiedla Lokum la Vida, położonego we Wrocławiu, przy ul. L. Herbsta, w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych, najbardziej przestronne mieszkania o powierzchni 72 mkw. oferujemy od 11915 zł/mkw.

W Krakowie na osiedlu Lokum Vista proponujemy gotowe mieszkania 4-pokojowe, o powierzchni ok. 88 mkw. z balkonem. Najatrakcyjniejsze cenowo lokum można nabyć od 14929 zł/mkw.

DOMPRESS

Jak rząd może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym

Jakie decyzje nowego rządu byłby, zdaniem deweloperów, najbardziej skuteczne, by możliwe było przyspieszenie tempa budowy mieszkań i zwiększenie bardzo niskiej podaży? Jak dalej będzie rozwijał się rynek mieszkaniowy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Temat reformy systemu mieszkalnictwa gości w mediach dość regularnie, często poruszany był podczas niedawnej kampanii wyborczej. Z szumnie zapowiadanych programów nierzadko niewiele wychodzi, jak pokazuje choćby przykład Mieszkania +. Dlatego podchodzimy z dystansem do zapowiedzi polityków, w tym także do wprowadzenia kredytów hipotecznych z zerowym oprocentowaniem. Poprawa zdolności nabywczej Polaków nic nie zmieni, jeśli nie będą w stanie znaleźć na rynku odpowiedniego mieszkania.

Obecnie największym problemem jest niska podaż lokali. W sześciu największych miastach Polski deweloperzy mają w sprzedaży około 35 tys. lokali, najmniej od 2010 roku. Napędzanie popytu dopłatami przy braku odpowiednich impulsów stymulujących podaż może skończyć się wyprzedażą oferty i szybkimi wzrostami cen, co właśnie obserwujemy. Odwrócić tę tendencję można w jeden sposób, zwiększając ofertę lokali na rynku.

Popieramy wszelkie pomysły, które pozwolą nam budować więcej, jak na przykład sprzedaż deweloperom gruntów znajdujących się w posiadaniu spółek Skarbu Państwa czy uproszczenie procedur administracyjnych przy wydawaniu zgód i pozwoleń na realizację nowych projektów. Największe firmy deweloperskie dysponują rozbudowanymi bankami ziemi, ale ze względu na powolną pracę urzędów, uzyskanie pozwolenia na budowę trwa średnio około dwóch lat, nie są w stanie w szybkim tempie uruchomić na nich nowych inwestycji. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Największy wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego ma dostępność kredytów i podaż gruntów. Dostępność kredytów nie musi być zwiększana poprzez programy rządowe, jeżeli oprocentowanie kredytów jest na niskim poziomie. Najbardziej niekorzystna dla nabywców jest nierównowaga między podażą a popytem, z czym mamy do czynienia obecnie. Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. spowodował znaczący wzrost popytu, ale nie poszło za tym zwiększenie podaży. A to ze względu na długi proces inwestycyjny, do czego przyczyniają się również procedury urzędowe, a ponadto mamy problem z dostępnością gruntów. Nadal wiele obszarów nie jest objętych miejscowymi planami, ogromna ilość gruntów planowanych pod program Mieszkanie + jest nadal zamrożonych. W ubiegłym roku wielu deweloperów wstrzymało inwestycje, a ich uruchomienie trwa. Ograniczona podaż i wzrost popytu powoduje, że mamy do czynienia ze wzrostem cen.

Dostępność mieszkań i ograniczenie wzrostu cen może zapewnić zwiększenie dostępności gruntów, spadek inflacji i stóp procentowych oraz programy rządowe, ale np. opierające się na ulgach podatkowych na przykład dla osób, które kupują pierwsze lub większe mieszkanie ze względu na powiększenie rodziny.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Jesteśmy przeciwni wszelkim krótkoterminowym dopalaczom w postaci programów wsparcia, które działają jedynie po stronie popytowej i są dedykowane tylko ograniczonej grupie klientów. Od wielu lat postulujemy stworzenie strategii, która kompleksowo obejmowałaby kwestie mieszkalnictwa w Polsce – długofalowej strategii mieszkaniowej dla kraju.

Mamy przekonanie, że wspomaganie jedynie strony popytowej programami opartymi na dopłatach może i dobrze wygląda w odbiorze społecznym, ale w dłuższej perspektywie przynosi takie skutki, jak ten wynikający z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., a więc gwałtowny wzrost cen nieruchomości.

Branży zależy na równoważeniu wsparcia, a nawet bardziej stymulowaniu podaży po stronie samorządowej. Mam na myśli tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego, jasnych przepisów, czy jasnej polityki zbrojenia działek, bądź wsparcia ze strony samorządów w zakresie choćby budowy dróg lokalnych. Bardzo ważnym postulatem, podnoszonym od lat, jest też uwolnienie gruntów, które obecnie należą do Skarbu Państwa.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Wszyscy wiemy, że rynek mieszkaniowy mierzy się z wieloma problemami. Liczymy na to, że nowy rząd rozwiąże przynajmniej część z nich. Przede wszystkim, warto zadbać o młodych ludzi, którym w czasach zawirowań gospodarczych ciężko o zakup własnego mieszkania. Powinny być to jednak długofalowe, przemyślane rozwiązania. 

Podczas kampanii pojawiały się pomysły na Kredyt 0 proc. To może być dobry pomysł, ale wymaga przygotowania, bo z pewnością napędzi rynek jeszcze mocniej niż Bezpieczny Kredyt 2 proc. Zacznijmy więc od pracy u podstaw i przygotowania gruntu pod zmiany. I to dosłownie. Warto, by nowy rząd rozwiązał bardzo palący problem luki mieszkaniowej spowodowanej małą podażą gruntów. Dobrym rozwiązaniem byłoby tutaj zapowiadane uwolnienie gruntów z bazy Krajowego Zasobu Nieruchomości. 

Pokładamy również nadzieję w przepisach dotyczących nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ważną kwestią jest także usprawnienie realizacji inwestycji na tej ograniczonej puli gruntów, które znajdują się obecnie w bankach ziemi należących do deweloperów. Wymaga to uproszczenia procedur administracyjnych i usprawnienia pracy urzędów. 

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Nie mamy jeszcze wiedzy, w jaki sposób nowy rząd postąpi w sprawach związanych z mieszkalnictwem. Partie tworzące koalicję różnią się bowiem w podejściu do tego tematu, a w szerokim spektrum idei znajdziemy zarówno pomysły liberalne, jak też pro socjalne. Ponadto, upłynie czas, zanim decyzje polityczne przełożą się na konkretne rozwiązania. Z pewnością życzylibyśmy sobie, aby w ich efekcie doszło do uwolnienia gruntów pozostających w zasobach Państwa, a także uproszczenia procedur administracyjnych.

Widzimy też pozytywne efekty programu dopłat do kredytów, a patrząc szerzej, wszelkich form wsparcia młodych osób w finansowaniu pierwszego mieszkania. Liczymy też, że nowy układ sceny politycznej w Polsce zachęci więcej banków komercyjnych do współpracy przy rządowych programach.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper

W Polsce potrzebna jest jasna, długoterminowa polityka mieszkaniowa. Aby ją stworzyć rząd powinien odbyć szerokie konsultacje, w tym z deweloperami – podmiotami, na których dziś opiera się budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Niezbędne są rozwiązania, które z jednej strony ułatwią klientom nabywanie mieszkań, jak całkiem dobry program Bezpieczny Kredyt 2 proc., a z drugiej – uproszczą proces uzyskiwania pozwoleń na budowę – tak, aby popyt spotkał się z podażą.

Obecnie głównymi barierami w zwiększeniu produkcji mieszkań są malejąca dostępność gruntów, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wysokie koszty realizacji. Wszystkie te czynniki powodują, że ogólny wysoki koszt wytworzenia mieszkań jest dużą barierą w uruchamianiu nowych inwestycji, gdyż nabywcom trudno zaakceptować wyższe ceny mieszkań. Usprawnienie procesów administracyjnych powinno pozwolić obniżyć koszty. Dobrym rozwiązaniem dla skokowej zmiany ilości mieszkań na danym rynku jest stosowanie specustawy mieszkaniowej. Należy ją jednak znowelizować, aby takie kwestie jak współczynniki miejsc postojowych na mieszkanie, czy gęstość zabudowy, stosowanie zabudowy śródmiejskiej, pozostawić w rękach radnych miejskich, najlepiej rozumiejących lokalne potrzeby w tym zakresie. Odpowiednie prawodawstwo, które usprawni proces wytwarzania mieszkań i umożliwi wzrost podaży, może wpłynąć na zahamowanie wzrostu cen mieszkań. Jednocześnie programy wsparcia klientów w nabywaniu mieszkań powinny być utrzymane, a nowe wdrażane, aby ułatwić sfinansowanie zakupu.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Dotychczasowe doświadczenia w wielu krajach pokazały, że rząd powinien być aktywny w stanowieniu prawa i regulacji, aby umożliwić wolnej gospodarce skuteczne działanie. W większości krajów Europy Zachodniej rząd wycofuje się z bycia bezpośrednim uczestnikiem rynku deweloperskiego, na rzecz nadzorowania tego sektora.

Natomiast zarówno administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury – tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona. Oczywiście rząd powinien również maksymalnie ułatwiać obywatelom nabycie swojego pierwszego mieszkania. To element niezbędny dla poczucia bezpieczeństwa, wspierania przyrostu naturalnego i wzrostu gospodarczego. Dlatego, wszelkie programy, obejmujące również łatwo dostępne i nisko oprocentowane kredyty, powinny być stałym elementem wspierania swoich obywateli i programów rządowych.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Deweloperzy od nowego rządu oczekują przede wszystkim konkretnych działań i decyzji, które usprawnią proces realizacji inwestycji. Wysokie ceny lokali, rozpędzony popyt i jednocześnie niska podaż to pokłosie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Bez wątpienia polski sektor mieszkaniowy potrzebuje nowych lokali. Rozwiązanie, które pomoże dostarczyć więcej mieszkań na rynek to udostępnienie deweloperom działek należących do spółek Skarbu Państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Ważnym aspektem jest także reforma planowania przestrzennego, która ma za zadanie uprościć, ujednolicić i przyspieszyć procedury planistyczne tak, by plany miejscowe były wdrażane sprawniej, a procedura planistyczna mogła zamknąć się w okresie kilku miesięcy, a nie lat. W Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru, co potwierdza ogromny problem z pozyskaniem działek pod budowę przez deweloperów. Ponadto, dziś działki pod budownictwo mieszkaniowe kosztują dużo więcej niż w krajach zachodnich. Gdyby były plany i działek było więcej, to ich ceny by spadły, a to przełożyłoby się także na ceny mieszkań.

Pomysł Koalicji Obywatelskiej, czyli wprowadzenia kredytu z oprocentowaniem 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania może sprawić, że kredyt będzie tańszy, ale nic specjalnie nie będzie można za niego kupić, bo pojawia się koncepcja, aby darmowy kredyt był udzielany tylko na nieruchomości z rynku pierwotnego i do tego nisko energochłonne lub pasywne.

Moim zdaniem, trzeba zmienić program dopłat do kredytów, bo to jak funkcjonuje w obecnym otoczeniu rynkowym Bezpieczny kredyt 2 proc. prowadzi do podbijania cen, głównie na rynku pierwotnym w dużych miastach. Obniżenie oprocentowania kredytu do 0 proc. bez dodatkowych działań tylko zwiększy ten efekt, co w rezultacie będzie skutkować wzrostem popytu, brakiem lokali na rynku i horrendalnymi cenami.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Zwrot polityczny może mieć istotny wpływ na sektor nieruchomości, zwłaszcza jeśli nowy rząd podejmie działania mające na celu przyspieszenie tempa budowy mieszkań i zwiększenie podaży na rynku. Oto kilka decyzji, które mogłyby okazać się korzystne z perspektywy przyspieszenia rozwoju rynku nieruchomości: odrolnienie ziemi i uwolnienie gruntów, ponieważ dostęp do gruntów jest kluczowym czynnikiem wpływającym na tempo budowy mieszkań. Zmniejszenie biurokracji i uproszczenie przepisów, dotyczących budowy i zarządzania nieruchomościami mogłoby również przyspieszyć procesy inwestycyjne i pomóc w zwalczaniu opóźnień. Skuteczne działania powinny uwzględniać konkretne potrzeby i wyzwania danego regionu.

Marek Starzyński, dyrektor Działu Sprzedaży w Okam

Historia pokazuje, że wszelkie programy wspierające konsumentów znacząco wpływały na wyniki sprzedażowe deweloperów. Uwolnienie dodatkowych terenów do sprzedaży i zabudowy jest bardzo potrzebne z uwagi na niewystarczającą podaż mieszkań. Nowe grunty dostępne dla deweloperów na pewno wpłyną korzystnie na rynek. Z uwagi jednak na proces przygotowania działek i formalności niezbędne do rozpoczęcia nowych projektów jest to realna perspektywa 2-4 lat.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Jaki wpływ będzie miał zwrot polityczny będziemy mogli w pełni ocenić za kilka lat. Aby nasz sektor się rozwijał w celu zapełniania luki mieszkaniowej przede wszystkim potrzeba trzech rzeczy. Po pierwsze przewidywalnego rządu, który w sposób racjonalny przygotowuje wszystkie zmiany i dostosowuje je do rynku.

Po drugie, konieczna jest zwiększona podaż nowych gruntów pod zabudowę wielorodzinną, czego najbardziej brakuje  w dużych miastach. W wyniku uwolnienia gruntów można byłoby zaspokoić lukę podażową oraz powstrzymać skokowe wzrosty cen nieruchomości, w tym mieszkań.

Trzecia sprawa to usprawnienie procedur administracyjnych w celu przygotowania gruntów pod przyszłe inwestycje deweloperskie. W wielu instytucjach często proste sprawy przeciągane są miesiącami bez merytorycznej konieczności. To też bezpośrednio wpływa na ograniczoną podaż mieszkań i w konsekwencji na skokowe wzrosty cen.

DOMPRESS

Jak deweloperzy mieszkaniowi oceniają nowe przepisy budowlane

Jak nowe rozporządzenie, regulujące projektowanie małych mieszkań i usytuowanie budynków na działce wpłynie na rynek? Jak dużo inwestycji będzie wymagało przeprojektowania? Jak to przełoży się na podaż kawalerek i rentowność projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Na bieżąco monitorujemy planowane zmiany i uwzględniamy je w projektach, w których z realizacją według harmonogramów „wpadniemy” w ten czasokres. Z pewnością zmiany wpłyną na podaż kawalerek, stanowiąc niekorzystny czynnik dla deweloperów specjalizujących się głównie w budowie tzw. aparthoteli, gdzie jednostki lokalowe mogły być mniejsze niż 25 mkw.

Mamy zaledwie kilkuprocentową ofertę lokali usługowych, spełniających aktualne i przyszłe przepisy, więc nie będzie to dla nas zbyt odczuwalne. Z pewnością na rentowność projektów będą miały wpływ pozostałe nowe regulacje, gdyż na zakupionych już terenach inwestycje kalkulowane były według aktualnych parametrów. Odbije się to wszystko na kosztach i w efekcie może spowodować podwyżki cen mieszkań.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Nowe przepisy będą dotyczyć planowanych projektów, które nie uzyskały jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę. Tam, gdzie decyzje te są już wydane, obowiązują istniejące warunki. Należy jednak pamiętać, że od momentu podjęcia decyzji o zakupie danego gruntu do uzyskania pozwolenia na budowę mija nierzadko kilka lat. Dlatego też wejście w życie nowych przepisów, dotyczących warunków technicznych może uderzyć w niektóre inwestycje deweloperskie, wymuszając radykalną zmianę ich kształtu, co wpłynie bezpośrednio na rentowność tych projektów, a w skrajnych przypadkach wręcz uniemożliwi ich realizację.

Przykładamy dużą wagę do jakości, z jaką projektowane są nasze osiedla, stąd wiele rozwiązań usankcjonowanych nowymi przepisami jest już w naszych standardach, m.in. dążenie do dużej ilości zieleni, atrakcyjne place zabaw czy oddzielone od siebie w trwały sposób balkony.

Rozumiemy intencje pana ministra Waldemara Budy w celu ograniczenia patologicznych zachowań na rynku deweloperskim. Są to jednak przypadki incydentalne. Przy nowelizowaniu warunków technicznych należy zachować zdrowy umiar, aby niepotrzebne ograniczenia nie podnosiły dodatkowo cen projektów, a tym samym obniżały ich dostępność.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Jesteśmy zwolennikami mądrych i dobrze zaprojektowanych zmian. Oczywiście, nowe przepisy na pewno zwiększą codzienny komfort mieszkańców. Niemniej jednak, w naszym odczuciu każda inwestycja powinna być rozpatrywana w trochę innych kategoriach. Za przykład może tu służyć kwestia obowiązkowego placu zabaw. Naszym zdaniem, nie zawsze jest on konieczny, zwłaszcza gdy np. budynek sąsiaduje z parkiem pełnym placów zabaw. Dodatkowo, część  klientów z góry zaznacza, że szuka mieszkania w budynku, przy którym j nie będzie placu zabaw. Musimy więc zastanowić się, do kogo kierowana jest dana inwestycja. 

Jeśli chodzi o nasze aktualne inwestycje, powinniśmy zdążyć z pozwoleniami na budowę przed kwietniem 2024. Patrząc jednak szerzej i biorąc pod uwagę fakt, jak bardzo pracochłonnym i czasochłonnym przedsięwzięciem jest przygotowanie inwestycji, czasu na wprowadzenie zmian i ewentualne przeprojektowanie jest naprawdę niewiele, nawet po wydłużeniu tego terminu o 3 miesiące. Może to mieć negatywne skutki dla wielu deweloperów, a co za tym idzie, dla podaży.

Jeśli chodzi o klientów, nowe zmiany zapewnią im większy komfort życia, ale stanie się to kosztem wzrostu cen mieszkań. Wynika to z tego, że nowe inwestycje będą liczyć w sumie mniej m2 samych mieszkań. Koszt działki przypadającej na jeden lokal będzie więc wyższy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Zaproponowane regulacje mają na celu poprawienie komfortu mieszkania w budynkach wielorodzinnych poprzez m.in. zwiększenie przestrzeni i wyjście z zagęszczenia, charakterystycznego szczególnie dla dużych aglomeracji. Zgadzamy się z próbami uregulowania tych kwestii, natomiast jako branża cieszymy się, że przynajmniej o kilka miesięcy wydłużony został okres vacatio legis. Chociaż w kontekście planowania i realizowania inwestycji w perspektywie 2-3 lat, całkowitym ratunkiem nie jest. Mam tu na myśli szczególnie kontekst procedur administracyjnych, bardzo często przewlekłych i wydłużonych o kilka do kilkunastu miesięcy. Może być tak, że deweloperzy, którzy kupili działki w III kwartale 2023 roku nie zdążą ze stosownymi pozwoleniami.

Co do konieczności ewentualnego przeprojektowania inwestycji, to zakładam, że obecnie wszyscy deweloperzy sprawdzają te kwestie, także pod kątem rentowności inwestycji. Same zmiany w przepisach nie wpłyną natomiast na podaż kawalerek.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska

Ideą nowych przepisów jest zwiększenie komfortu mieszkańców. Trzeba jednak mieć świadomość, że proces inwestycyjny trwa od 2 do 3 lat, dlatego w 2024 roku nadal będą powstawały projekty realizowane zgodnie z obowiązującymi do kwietnia przepisami. W całym procesie kluczowa jest bowiem data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, dlatego tu możemy się spodziewać, że deweloperzy w pierwszych trzech miesiącach przyszłego roku będą masowo składać dokumenty o wydanie takich pozwoleń. Cała branża chciałaby mieć oczywiście więcej czasu, by wdrożyć wszystkie wytyczne, dlatego dla nas termin kwietniowy to bardzo ambitna perspektywa.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Proces inwestycyjny trwa kilka lat, więc obecnie przygotowywane projekty, albo będą miały składane wnioski o pozwolenie na budowę przed kwietniem 2024 roku, bądź ich projekty zakładają już nowe uregulowania.

Należy również zaznaczyć, że inwestycji, w których realizowane są lokale niemieszkalne o przeznaczeniu na przykład hotelowym jest relatywnie niewiele wobec inwestycji mieszkaniowych. Zaś lokale mieszkalne muszą mieć minimalną powierzchnię 25 mkw.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie podpisane przez ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę to jedne z najważniejszych przepisów regulujących zasady wznoszenia budynków. Dla nabywców lokali nowe regulacje są korzystne, przede wszystkim zapewniają większy komfort zamieszkania. Na pewno branża deweloperska musi mieć czas na przygotowanie się do nowych regulacji, gdyż setki inwestycji, które wprowadzają na rynek kilkadziesiąt tysięcy lokali może stanąć pod znakiem zapytania.

Warto mieć na uwadze, że w związku z projektem nowych przepisów technicznych wzrosną koszty budowy, a równocześnie zmniejszy się powierzchnia nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, bo nowe osiedla zaoferują mniej mkw. mieszkań. Deweloperzy mogą to sobie rekompensować podnosząc ceny lokali. Zmiany te najbardziej wpłyną na małe inwestycje, które rzadko przewidywały np. budowę placu zabaw czy rowerowni. Ponadto, część deweloperów może zrezygnować z projektów, uznając, że nie będą opłacalne.

Marek Starzyński, dyrektor Działu Sprzedaży w Okam

Odpowiadamy na potrzeby rynku, dlatego podejmujemy się realizacji projektów mieszkaniowych skierowanych do różnych grup odbiorców. Zauważamy niemałe zainteresowanie klientów niewielkim formatem lokali. Jesteśmy zdania, że zainteresowanie zakupem mikro kawalerek wynika z wysokiej ceny jednostkowej za mkw. w dużych miastach. W ofercie nie posiadamy mikro kawalerek. Nie obawiamy się, że zmiany mające na celu wyeliminować zbyt ciasne osiedla miałyby stanowić zagrożenie.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Duzi deweloperzy od dawna stosują wprowadzane wymogi. Nowe przepisy nie będą zatem w żaden sposób wpływać na prowadzoną działalność, rentowność i rynek. Dzięki temu oferta mieszkaniowa uporządkuje się, co pozwoli klientom na dokonywanie lepszych wyborów swojego M.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Dla kupujących mieszkania niektóre z proponowanych zmian są oczywiście korzystne, jeśli chodzi o komfort zamieszkania. Wprowadzenie nowych przepisów może jednak zmusić deweloperów do przeprojektowania inwestycji lub dostosowania ich do nowych wymogów, co może przekładać się na wzrost cen i opóźnienia w realizacji projektów. Rozrzedzenie zabudowy może również spowodować, że na niektórych działkach po prostu nie będzie można budować.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Wejście w życie nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, a więc zmiana przepisów dotyczących projektowania nieruchomości i usytuowania budynków na danej działce bez wątpienia przyczyni się do weryfikacji tego, jak firmy deweloperskie podchodziły do tematu projektowania inwestycji dotychczas. Z całą pewnością część projektów na rynku będzie wymagała modyfikacji, aby dostosować je do nowych regulacji.

Idea wprowadzenia przepisów ograniczających nadużycia budowlane jest jak najbardziej słuszna. Jakość życia mieszkańców naszych osiedli stanowi dla nas od zawsze nadrzędny priorytet, wobec czego już dziś wpisują się one w założenia zapowiadanej nowelizacji rozporządzenia. Tworzymy projekty miastotwórcze, w ramach których na każdym kroku analizujemy, jak poprzez realizację nowych inwestycji dopełnić aktualną tkankę miejską oraz jak stworzyć przyjazne miejsce do życia, pracy czy też spotkań.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Przy takich zmianach na sytuację zawsze trzeba spojrzeć wielowątkowo. Pierwszym zagadnieniem jest racjonalność wprowadzanych zmian oraz cel ich wprowadzenia. W pierwszym odczuciu można uznać, że wprowadzone zmiany są pozytywne. Jednak czy na pewno? Projektowanie budynków zamieszkania zbiorowego z lokalami o ustalonym ustawowo minimalnym metrażu, zarówno z perspektywy rozwiniętych rynków zachodnich, jak też naszego rynku, który w tym segmencie dopiero zaczyna się rozwijać, nie jest optymalnym rozwiązaniem. Mieszkańcy takich lokali  często nie traktują  ich jako głównego i docelowego miejsca zamieszkania. Już choćby z tego powodu nie jest potrzebna taka ich powierzchnia, jak lokalu mieszkalnego.

Druga istotna zmiana, określająca zwiększoną odległość od granicy działki, w połączeniu z krótkim terminem wejścia w życie tej zmiany jest także skrajnie nieprzekonująca. Gdy przygotowanie projektów w większości trwa kilka czy kilkanaście lat, a przepisy które znacznie zmieniają możliwości zabudowy są wprowadzane w ciągu miesięcy i nie ma możliwości się do tego przygotować to sytuacja dla inwestorów i wszystkich uczestników tego procesu jest bardzo niekorzystna. W konsekwencji takich zaskakujących zmian wiele gruntów, szczególnie tych mniejszych, dobrze zlokalizowanych, może stracić na wartości nawet  50 proc. Przy ograniczonej podaży gruntów i deficycie mieszkań należy zawsze działać rozważnie i  racjonalnie w odniesieniu do  tego typu, w założeniu potrzebnych i progresywnych zmian ustawodawczych.  W przeciwnym przypadku mogą przynieść więcej szkody niż pożytku.