Deweloperzy poprawiają swoje rekordy

Dziś deweloperzy budują ponad dwukrotnie więcej mieszkań niż pięć lat temu. Co druga kupowana w Polsce nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego

Już od kilku lat deweloperzy wypracowują coraz lepsze wyniki i przyzwyczają nas do stałego wzrostu wskaźników rynkowych. Od 2013 roku nieustannie rośnie ilość oddawanych mieszkań  i rozpoczynanych przez firmy budów.

Według danych GUS, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, licząc do końca maja br., firmy oddały do użytkowania prawie 99,2 tys. mieszkań. To najlepszy roczny wynik w całej historii branży i o jedną czwartą wyższy od rezultatu sprzed roku. 

Niezwykła chłonność rynku

Rekordowe wskaźniki dotyczące ilości oddawanych mieszkań to efekt niezwykle dużej liczby projektów trafiających na rynek. W ciągu ostatniego roku deweloperzy rozpoczęli budowę aż 117 tys. mieszkań. Tymczasem, jeszcze pięć lat temu pula mieszkań, która w ciągu roku wchodziła na rynek była dwuipółkrotnie mniejsza. Podobnie, jak ilość oddanych mieszkań, tak i liczba inicjowanych budów wzrosła rok do roku o jedną czwartą.

Tak duża produkcja nie zaspokaja jednak stale rosnącego popytu na nowe mieszkania. Co więcej, przy tak dużej aktywności deweloperów, podaż rynkowa maleje. W sześciu największych miastach w kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) na koniec 2017 roku do sprzedaży wystawione było 48,2 tys. nowych mieszkań, a w końcówce marca tego roku oferta rynku deweloperskiego zmalała do 44,7 tys. lokali.

Oferta deweloperów maleje

- W kolejnych miesiącach zaspokajanie ogromnego apetytu Polaków na nieruchomości może być jeszcze trudniejsze, bo deweloperzy borykają się aktualnie z licznymi trudnościami w realizacji nowych inwestycji. Głównie z brakiem odpowiedniej ilości fachowców i pracowników budowlanych, ale także z rosnącymi stawkami za usługi na rynku mieszkaniowym i cenami materiałów budowlanych – komentuje Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która realizuje inwestycję Dzielna 64, oferującą mieszkania o podwyższonym standardzie i projekt Studio Centrum z mikro-apartamentami o średniej powierzchni 25 mkw. na warszawskim Muranowie.

- Firmy mają też kłopot z wydłużającymi się procedurami administracyjnymi oraz zakupem atrakcyjnych gruntów, na poprawę czego może jednak wpłynąć tzw. specustawa mieszkaniowa, której projekt trafił właśnie do sejmu. Negatywne skutki mogą jednak przynieść planowane zmiany prawne dotyczące zabezpieczeń środków wpłacanych przez nabywców – wymienia ekspert.

Rekordowa ilość pozwoleń na budowę

Pomimo, trudności firmy starają się sprostać rosnącym oczekiwaniom rynku, o czym świadczy choćby coraz większa ilość uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę. Od maja ubiegłego roku do maja tego roku, jak wynika z zestawień GUS, na rynek deweloperski trafiła rekordowa liczba 140 tys. pozwoleń na budowę, co przyniosło prawie 11 proc. wzrost w porównaniu rok do roku.  

Firmy deweloperskie mają szerokie plany rozwoju, bo w Polsce nowe mieszkania wybiera największy odsetek nabywców nieruchomości spośród krajów UE. Ogromny popyt na budowane mieszkania  w naszym kraju pozwolił deweloperom osiągnąć 48 proc. udział w sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Według danych Eurostatu, Polska ma pod tym względem najwyższe notowania w gronie dużych państw unijnych. 

Największy udział deweloperów w sprzedaży pośród kontynentalnych rynków unijnych 

Europejska średnia plasuje się na poziomie 25 proc., a u nas na zakup mieszkania deweloperskiego decyduje się prawie połowa nabywców nieruchomości. Tylko na Malcie i Cyprze udział rynku pierwotnego w sprzedaży mieszkań jest wyższy, wynosi ponad 70 proc.

W Estonii, Norwegii i Bułgarii nowe lokale także cieszą się dużym powodzeniem, ale rynek deweloperski w ubiegłym roku miał tam tylko od 35 proc. do 40 proc. udziału w całym obrocie mieszkaniami. 

Biegunowo różni się sytuacja w Danii i na Węgrzech. To kraje, w których sprzedaje się niewiele nowych mieszkań w porównaniu z lokalami używanymi. Deweloperzy odpowiadają w nich tylko odpowiednio za 0,7 proc. i 4,8 proc. obrotu rynkowego. 

W Polsce stale rośnie zainteresowanie nowymi mieszkaniami, bo firmy deweloperskie oferują nieruchomości w większym wyborze i wyższym standardzie niż rynek wtórny. W przypadku zakupu nowych lokali niższe są też koszty obsługi transakcji, a ich nabywcy mają większe szanse na wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Ochnik Development

Co przyniesie deweloperom specustawa mieszkaniowa

Jakie plusy i minusy zdaniem firm deweloperskich ma rządowa specustawa mieszkaniowa, której projekt trafił właśnie do sejmu? Czy nowe przepisy przyspieszą procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego? Czy ustawa da deweloperom możliwość wykorzystania pod inwestycje gruntów rolnych, kolejowych, powojskowych i poprzemysłowych położonych w administracyjnych granicach miast? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

W tej chwili trudno ocenić wpływ ustawy na rynek mieszkaniowy, ponieważ projekt ulega ciągłym zmianom i nie wiadomo, w jakiej formie finalnie zostanie uchwalony. Jeżeli miałby obowiązywać jego obecny kształt, moglibyśmy spodziewać się uproszczeń w zakresie przeprowadzania procesu inwestycyjnego oraz skrócenia czasu jego trwania. Przyczynić się do tego powinny proponowane rozwiązania w zakresie tzw. szybkiej ścieżki realizacji inwestycji. Jednocześnie pojawia się też wiele głosów pytających, jaki wpływ na jakość przestrzeni będzie miało wprowadzenie możliwości pomijania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Ciągle nie wiemy, jak wyglądał będzie ostateczny kształt nowych przepisów. Jak dotychczas, do korzyści wynikających z projektu specustawy zaliczyć można na pewno uproszczenie procedur administracyjnych, związanych z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę oraz znaczące skrócenie czasu do rozpoczęcia budowy. W konsekwencji zmian powinny obniżyć się koszty związane z inwestycją.

Dodatkowo przewiduje się uruchomienie gruntów dotychczas niedostępnych dla budownictwa mieszkaniowego, co może pozytywnie wpłynąć na zahamowanie wzrostu cen działek na rynku. Nowe prawo, choć liberalne w niektórych zapisach, to jednak nie będzie dawało deweloperom wolnej ręki w kwestii tego, co i gdzie zbudują. W tej sprawie dużą rolę odgrywać będą samorządy, które będą wydawać decyzje. Istnieje natomiast ryzyko, że mogą powstawać osiedla, które nie będą spójne z sąsiadującą zabudową albo takie, gdzie nie będzie wystarczającej liczby miejsc postojowych. Większe nakłady na infrastrukturę mogą pochłaniać obszary rozwijające się w sposób chaotyczny. Czas pokaże, czy proponowane zmiany będą miały więcej plusów, czy minusów. 

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE

W ostatnich latach zdecydowanie zmniejszyła się dostępność gruntów inwestycyjnych na terenach miejskich m.in. w konsekwencji zmian legislacyjnych, w tym dzięki wyłączeniu gruntów rolnych w miastach, a także na skutek zabudowy ostatnich wolnych parceli. Proponowana specustawa zwiększy dostępność gruntów, ustabilizuje ich cenę, co z kolei może powstrzymać podwyżki cen mieszkań.

Jednocześnie ustawa w proponowanym brzmieniu niesie takie zagrożenia jak: chaos urbanistyczny i architektoniczny, czy arbitralność decyzji organów, możliwość faworyzowania wybranych podmiotów/ deweloperów przez wojewodę. Ponadto zagrożeniem jest centralizacja, ponieważ decyzję ma wydawać wojewoda, a więc przedstawiciel rządu. Tym samym, możemy obserwować spadek znaczenia władzy samorządowej, poprzez osłabienie „władztwa planistycznego” gminy.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Uważnie obserwujemy prace nad zapisami specustawy mieszkaniowej. W tej chwili trudno jest odnosić się do projektu przepisów, który stale poddawany jest modyfikacjom. Ostatnia zmiana dotyczy chociażby tego, że to w kompetencjach radnych, a nie wojewodów będzie wydawanie zgody na rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowej. Czekamy zatem na ostateczny kształt projektu.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Pozytywne jest z pewnością pozostawienie decyzji planistycznych w rękach samorządów. Wśród negatywów pozostają ograniczenia dotyczące możliwości realizacji inwestycji na gruntach rolnych w granicach miast wyłącznie w drodze specustawy. Uwolnienie gruntów dla wszystkich inwestycji z pewnością ograniczyłyby rozlewanie się zabudowy na tereny podmiejskie.  

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Korzyścią dla rynku jest większa dostępność gruntów, dzięki wprowadzeniu ustawy. Zmiany przepisów dotyczące możliwość sprzedaży i budowy na gruntach rolnych w połączeniu z obecnym popytem mogą w niedługiej przyszłości spowodować znaczący wzrost cen gruntów, a zatem i cen mieszkań. Co ciekawe, z jednej z wypowiedzi przedstawiciela Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju wynika, że to deweloperzy ograniczają podaż gruntów i dzięki temu mogą utrzymywać wysokie marże….

Trudno jednak powiedzieć, jak na rynek wpłynie ustawa, której ostatecznego kształtu nie znamy. Być może nie będzie już dotyczyła prywatnych inwestorów, co jeszcze w inny sposób będzie oddziaływać na rynek oraz ceny mieszkań i obawiam się, że w zupełnie inny niż zakładany przez MIiR.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

Specustawa może pozwolić na szybsze zagospodarowywanie działek należących do spółek Skarbu Państwa, które z reguły miały inne przeznaczenie, niż zabudowa mieszkaniowa, a proces planistyczny, czy tryb administracyjny uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę znacznie wydłużyłby czas realizacji inwestycji w programie Mieszkanie Plus. Dla deweloperów natomiast ustawa nie będzie miała większego znaczenia.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

 Specustawa może pomóc deweloperom w przyśpieszeniu procesu inwestycyjnego, ale może także wprowadzić chaos, jeśli chodzi o stosowanie prawa, ponieważ jednocześnie z nową ustawą funkcjonować będą  dotychczasowe przepisy dotyczące procesu inwestycyjno-handlowego. W tej chwili jednak ustawa nadal jest na etapie projektu. Nie weszła w życie i wciąż może zmienić swój kształt, trudno więc oceniać jej wady i zalety. 

DOMPRESS

Duży popyt na mieszkania dopinguje deweloperów do działania Duży popyt na mieszkania dopinguje deweloperów do działania

Niespotykana dotąd ilość kupowanych mieszkań motywuje firmy do wprowadzania na rynek coraz większej ilości inwestycji. Stale zwiększa się też zainteresowanie kredami

Mieszkania oferowane na rynku deweloperskim rozchodzą się dziś, jak przysłowiowe gorące bułki. Osoby planujące inwestycje w nieruchomości nie zwlekają z decyzją, bo mieszkania z miesiąca na miesiąc są coraz droższe. Wzrost cen generują rosnące koszty budowy i zakupu gruntów. Popyt na nowe lokale nigdy nie był tak duży.

Tomasz Sadłocha z Ochnik Development uważa jednak, że nie można dziś mówić o bańce rynkowej, jak podczas poprzedniej hossy, bo podłożem zakupów nie są obecnie głównie potrzeby konsumpcyjne. - Nabywcy bardzo racjonalnie podejmują decyzje, a duża część z nich inwestuje w mieszkania z myślą o czerpaniu zysku z wynajmu, a nie na cele własne. Wyraźnie widoczne jest to w strukturze nabywców, którzy kupują lokale w projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, których budowę kończymy na warszawskim Muranowie - wskazuje ekspert Ochnik Development.    

Rozsądne zakupy

O przemyślanym podejściu do zakupów świadczą dane dotyczące nabywanych mieszkań. Metraż trzech z czterech kupowanych lokali nie przekracza 65 mkw., a ich cena nie jest większa niż 300 tys. złotych. Kupujący rozsądnie podejmują też zobowiązania hipoteczne. Wkład własny do kredytu w przypadku większości podpisywanych teraz umów jest wyższy niż rekomendowane obecnie 20 proc.  

Wraz ze zwiększającą się sprzedażą mieszkań, rośnie liczba i wartość zaciąganych kredytów. W maju br. zainteresowanie hipotekami było o ponad jedną czwartą większe niż przed rokiem. Od początku 2018 roku z każdym kolejnym miesiącem popyt na kredyty mieszkaniowe zwiększa się. W maju banki przesłały do BIK zapytania o kredyty na kwotę ponad 25 proc. wyższą niż rok temu. W kwietniu wzrost rok do roku wyniósł ponad 18 proc., a w marcu i lutym po około 13 proc.

Chętnych na kredyty mieszkaniowe wciąż przybywa

W pierwszych trzech miesiącach tego roku banki udzieliły o ponad 23 proc. kredytów na mieszkania więcej niż w ostatnim kwartale 2017 roku i podpisały prawie o 10 proc. umów więcej niż rok wcześniej. Wartość nowo udzielonych kredytów w tym czasie była wyższa o 17-18 proc. od wyników odnotowanych w minionym roku. Akcja kredytowa, która stale rośnie od prawie półtora roku, w pierwszym kwartale tego roku była najwyższa od 2011 roku.

Rośnie również średnia kwota wnioskowanego kredytu. W maju zobowiązania zaciągane były przeciętnie na ponad 248 tys. zł, na 8 proc. wyższą wartość niż przed rokiem. Kupujący mieszkania mogli więcej pożyczać, dzięki wzrostowi dochodów i niskim stopom procentowym. Trzyosobowa rodzina, w której dorośli zarabiają na poziomie średniej krajowej może dostać dziś na 30 lat ponad pół miliona kredytu, o 20 tys. zł więcej niż rok temu.

Za stale rosnącym popytem na mieszkania starają się nadążyć deweloperzy. Budują i oddają coraz więcej. Ilość powstających mieszkań nieustannie rośnie od pięciu lat. Od 2014 roku liczba wprowadzanych na rynek lokali podwoiła się. W kwietniu br. deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 12 tys. mieszkań, największej liczby lokali w historii rynku.

Deweloperzy nigdy nie budowali więcej

Branża notuje rekordowe wyniki już od początku tego roku. Według danych GUS, w okresie od stycznia do marca 2018 roku sektor deweloperski rozpoczął budowę o prawie 19 proc. mieszkań więcej i uzyskał pozwolenia na budowę aż o ponad 45 proc. lokali więcej niż w czwartym kwartale 2017 roku i o 12 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. To najlepsze notowania kwartalne, jakie uzyskał dotąd rynek deweloperski.

W pierwszych trzech miesiącach tego roku padł też rekord, jeśli chodzi o liczbę mieszkań, które deweloperzy oddali do użytkowania. Wynik został poprawiony o jedną czwartą w porównaniu do poprzedniego kwartału. Pomimo tego jednak, że do sprzedaży wchodzi tak duża ilość mieszkań, oferta rynkowa nie zwiększa się, bo liczba chętnych na zakup nieruchomości rośnie jeszcze szybciej. Prognozy mówią, że kurcząca się podaż może skutkować wzrostem cen mieszkań. I to właśnie te przewidywania dodatkowo dopingują nabywców do podejmowania szybszych decyzji.

Ochnik Development

Ilu nabywców mieszkań planuje odsprzedać je z zyskiem

Czy na rynku deweloperskim zauważalne jest zjawisko spekulacyjnego zakupu mieszkań? Jak wielu kupujących planuje zarobić na odsprzedaży lokali lub praw do umowy w trakcie ich budowy? Czy deweloperzy umożliwiają cesję umowy w czasie realizacji projektu? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Motywacją do zakupu mieszkań przez klientów inwestycyjnych jest chęć ulokowania na rynku nieruchomości wolnego kapitału i czerpanie zysku z najmu, a nie zakup stricte spekulacyjny. Klientów kupujących z myślą o cesji jest niewielu. Należy zaznaczyć, iż przez dłuższy okres ceny utrzymywały się na niezmiennym poziomie, a ich widoczny wzrost nastąpił dopiero w ostatnich miesiącach, kiedy branża spodziewała się spowolnienia rynkowego, które nie nastąpiło.  

Ze względu na stosowane przez nas zabezpieczenia w postaci powierniczego rachunku bankowego, na którym przechowywane są środki pieniężne oraz konieczności uzgadniania zmian dotyczących wierzyciela z bankiem, nie przeprowadzamy cesji umów.

Marta Kasprzak, menedżer ds. sprzedaży i marketingu w Duda Development

Jeszcze do niedawna w naszej ofercie były niemal wyłącznie mieszkania i domy przyciągające uwagę głównie osób, które poszukiwały nieruchomości na własny użytek. W ostatnim czasie włączyliśmy jednak do naszego portfolio dwie inwestycje, które są szczególnie atrakcyjne dla nabywców chcących z zyskiem odsprzedać lokal. To budynki mieszkaniowe w centrach miast: Fyrtel Wilda w Poznaniu i Diasfera Łódzka w Łodzi. Szacujemy, że nawet 95 proc. rezerwacji w tych nieruchomościach to zakupy inwestycyjne. Obecnie trudno jest ustalić konkretne liczby. Więcej na ten temat będziemy mogli powiedzieć, gdy mieszkania zaczną pojawiać się na rynku wtórnym. Nasze umowy przewidują cesję, ale wyłącznie za uprzednią zgodą dewelopera.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W naszych inwestycjach zdecydowanie mamy do czynienia z zakupami spekulacyjnymi. W ciągu ostatnich kilku miesięcy zauważyliśmy wzrost ilości cesji z zawartych umów. Nie jest to jednak zjawisko masowe ze względu na znacznie wolniejszy i niższy przyrost cen niż w latach 2005-2006. Dotyczy tylko pojedynczych transakcji.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W obecnie prowadzonych przez nas projektach nie zauważamy zjawiska zakupów spekulacyjnych. Być może dlatego, że oferta cenowa w naszych, wychodzących na rynek inwestycjach nie jest znacząco niższa w porównaniu z projektami konkurencyjnymi. Zdarza się, że deweloperom zależy na uzyskaniu odpowiedniego poziomu przedsprzedaży, wtedy zwykle proponują odpowiednio niższą cenę na wybrane mieszkania, która kusi nie tylko potencjalnych klientów, ale również spekulantów. Jeśli chodzi o warunki umów podpisywanych z naszymi klientami, w ograniczonym zakresie umożliwiają dokonanie cesji.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Spotykamy się z zakupem pakietów mieszkań. Umowy, które podpisujemy przewidują możliwość dokonania cesji, jednak zakupy spekulacyjne zdarzają się rzadko. W większości przypadków nabycie kilku mieszkań traktowane jest inwestycyjnie. Lokale przeznaczone są pod wynajem lub traktowane jako lokata kapitału. Nieruchomości stanowią dobrą alternatywę dla innych form inwestowania, oferując stopę zwrotu sięgającą 6-8 proc.  

Nabywcy kilku mieszkań decydują się na ich zakup, zarówno w obrębie jednej inwestycji, jak i w wielu różnych lokalizacjach. Wśród nieruchomości najchętniej kupowanych w celach inwestycyjnych przeważają kompaktowe dwu i trzypokojowe mieszkania zlokalizowane w okolicy centrum Wrocławia, w takich projektach jak Browary Wrocławskie, czy River Point. Dużym powodzeniem cieszą się również Księżno i Słoneczne Stabłowice.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE

W naszym segmencie rynku nie zauważyliśmy tendencji do zakupów spekulacyjnych. Klienci mają możliwość dokonania cesji, jednak w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie zdarzył się taki przypadek. Wzrost cen nie jest aż tak spektakularny i dający pewność zysku.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Inwestycje w nieruchomości są nadal bardzo popularne. Nie posiadamy jednak informacji dotyczących tego, czy nasi klienci dokonują zakupów w celu późniejszej odsprzedaży mieszkań z zyskiem.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Od pewnego czasu utrzymuje się na rynku duży popyt na mieszkania. Nabywców możemy podzielić na dwie grupy, kupujących lokale do własnego użytku oraz nabywających nieruchoności w celach inwestycyjnych z przeznaczeniem na wynajem. Z naszych obserwacji wynika, że takie inwestycje traktowane są jak bezpieczna lokata kapitału. Zdarzają się sytuacje, że klienci decydują się na odsprzedaż mieszkań z zyskiem na rynku wtórnym, ale nie jest to zjawisko powszechne. Nie możemy więc mówić o zakupach spekulacyjnych. Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży klienci kupują często kolejne mieszkania. Nie notujemy zakupów z zamiarem odsprzedania umowy w drodze cesji, z jakimi mieliśmy do czynienia w latach 2006-2008.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

Nie zauważyliśmy zjawiska zakupów spekulacyjnych w naszych osiedlach. Inwestorzy najczęściej kupują mieszkania w naszych inwestycjach, by je wynajmować i czerpać z tego tytułu stały zysk. Lokalizacja i wysoka jakość wykonania projektów dają im pewność zwrotu z inwestycji. Nasza polityka sprzedażowa, a więc i zapisy umów nie przewidują cesji praw do lokalu w trakcie budowy, dlatego nie spotykamy się z takimi sytuacjami.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Jeśli chodzi o zakupy spekulacyjne, nie obserwujemy takiego zjawiska w odniesieniu do naszej oferty. Sądzę, że jest to korzystna zmiana wynikająca z większej dojrzałości rynku w porównaniu z okresem boomu inwestycyjnego sprzed lat. Niepokojącym sygnałem dla branży jest jednak sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych, gdzie właśnie z powodu utrzymującej się od dłuższego czasu dobrej koniunktury, ceny działek rosną znacznie szybciej niż ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym. Sytuacja taka  znacząco hamuje podaż nowych projektów, skutkując zarazem wyraźnym ograniczeniem marży deweloperskiej i wywołując w ten sposób presję na wzrosty cen mieszkań w tych projektach, które trafiają na rynek.

Katarzyna Dąbrowska, Senior Marketing Manager w Nexity Polska

Masowe inwestowanie, jak również zakupy spekulacyjne zawsze miały miejsce i zdarzają się także obecnie. Nie obserwujemy jednak wzrostu tego trendu. Nasz system sprzedaży oparty o atrakcyjne promocje może stanowić swego rodzaju zachętę do zakupu większej ilości mieszkań. Tym bardziej, że umowy deweloperskie nie zawierają zakazu wykonywania cesji.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Zdarzają się klienci inwestycyjni, którzy po przeniesieniu własności i wykończeniu mieszkania odsprzedają je. W umowach nie uwzględniamy zgody na cesję, ale w indywidualnych, najczęściej losowych sytuacjach dopuszczamy takie przypadki.

DOMPRESS

Coraz droższe mieszkania, ale też większy zysk z najmu

Ceny mieszkań idą w górę, bo rosną koszty realizacji osiedli. Popyt jednak nie maleje, bo wzrastające stawki czynszu za wynajem przyciągają na rynek nieruchomości coraz większą ilość inwestorów

Sprzedaż nowych mieszkań w tym roku, podobnie jak w roku ubiegłym, utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W pierwszych trzech miesiącach br. do nabywców trafiło niewiele mniej mieszkań niż w ostatnim kwartale 2017 roku, który był rekordowy pod względem sprzedaży w całej historii branży. Deweloperzy od dawna notują świetne wyniki, zarówno jeśli chodzi o zbyt, jak ilość budowanych mieszkań.

Sprzyja im niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i niskie stopy procentowe, które motywują do lokowania kapitału w nieruchomości. Do tego, kredyty hipoteczne są dziś prawie o połowę tańsze niż przed dekadą, a przeciętne zarabiająca rodzina może pożyczyć dużo więcej niż przed ostatnim kryzysem.

Oferta deweloperów topnieje

Znaczący dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku nowych mieszkań może okazać się jednak fakt, że od ponad pół roku ilość lokali wprowadzonych przez firmy do sprzedaży jest mniejsza niż ilość mieszkań, która trafia do nabywców. Coraz dotkliwszy brak rąk do pracy, rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych i gruntów inwestycyjnych utrudniają deweloperom szybką realizację nowych projektów. W tej chwili oferta rynkowa wciąż jest spora, ale wszystko wskazuje na to, że już w przyszłym roku popyt na nowe mieszkania znacząco przewyższy nową podaż. Liczba oferowanych mieszkań będzie maleć, a ich ceny rosnąć w szybszym tempie niż obecnie.  

Za nowe mieszkania płacimy wyraźnie więcej już od połowy ubiegłego roku, kiedy po długim okresie stabilizacji, ceny zaczęły regularnie rosnąć. Stawki ofertowe na rynku deweloperskim nie wzrastają szybko, ale systematycznie. W ubiegłym roku w największych miastach w kraju poszły w górę średnio o około 5 - 6 proc. Największy, 10 procentowy skok cen zanotowany został w Trójmieście. W Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Łodzi stawki wzrosły o 5-7 proc., a w Warszawie o ponad 4 proc.

Ceny mieszkań co roku wyższe

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która prowadzi na warszawskim Muranowie budowę inwestycji Studio Centrum i Dzielna 64, szacuje że w tym roku mieszkania na rynku deweloperskim w zależności od lokalizacji zdrożeją od 5 do 10 proc. W takim stopniu, w opinii eksperta, wzrosły w ostatnim czasie koszty budowy, co w naturalny sposób przełoży się na stawki ofertowe nieruchomości, które będą trafiać do sprzedaży.  

W Warszawie nowe mieszkania oferowane są średnio po około 7,9 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu trzeba zapłacić przeciętnie 6,4 tys. zł/mkw., a w Krakowie średnie ceny na rynku deweloperskim oscylują w granicach 7 tys. zł/mkw.  

Coraz więcej chętnych do zakupu

Mimo rosnących cen deweloperzy nie narzekają na brak klientów. Duży wzrost sprzedaży notuje również segment nieruchomości premium. Na rynku warszawskim w pierwszym kwartale 2018 roku w cenie przekraczającej 20 tys. zł za metr sprzedało się prawie o jedną czwartą mieszkań więcej niż w tym samym okresie w roku poprzednim. W 2017 roku w Warszawie nabywców znalazło zaś ponad 60 proc. nieruchomości premium więcej niż rok wcześniej.

Specjaliści spodziewają się dalszego wzrostu sprzedaży i cen także w tym segmencie runku nieruchomości. Ekskluzywne apartamenty stale drożeją. Wzrosty w przypadku niektórych, warszawskich lokalizacji przekraczają nawet 30 proc. W Cosmopolitanie część lokali w ciągu ostatnich trzech lat zyskało na wartości około 24 proc. 

Większy dochód z najmu

Znaczącą grupę klientów deweloperów stanowią dziś nabywcy inwestycyjni. Ich grono ciągle rośnie, bo zakup zarówno nieruchomości premium, jak i mieszkań z segmentu popularnego jest dziś bezkonkurencyjną lokatą kapitału. Osób chcących zarabiać na wynajmie wciąż przybywa, stąd rewelacyjne wyniki notowane przez deweloperów. W minionym roku firmy wprowadziły na rynek o jedną czwartą więcej mieszkań niż w 2016 roku, ale popyt jest tak duży, że cała nowa oferta szybko została wchłonięta i podaż nie wzrosła.

Inwestorów do zakupu nieruchomości zachęcają rosnące ceny najmu, dzięki czemu mogą coraz więcej zarabiać. W I kwartale 2018 roku we wszystkich, dużych  miastach notowana była kontynuacja wzrostu stawek za wynajem. Najbardziej, bo o ponad 3 proc. ceny poszły w górę w Gdańsku i Katowicach. W Warszawie średni czynsz był o około 1,4 proc. wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi prawie 1,8 proc. W Krakowie i Wrocławiu czynsze wynajmu zwiększyły się zaś o przeszło 1 proc. 

DOMPRESS

Ilu kupujących nowe mieszkania zleca wykończenie deweloperowi

Jak wielu nabywców nowych mieszkań zainteresowanych jest pakietami wykończeniowymi oferowanymi przez deweloperów? Czy rośnie popyt na wykończone lokale? Jaką ofertę mają firmy? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Zainteresowanie zakupem wykończonych mieszkań było duże i nadal utrzymuje się na podobnym poziomie. Na innych rynkach, na przykład skandynawskim, przeważający udział w sprzedaży mają właśnie lokale wykończone. Najwięcej zapytań o ofertę wykończeniową mamy w przypadku inwestycji, w których mieszkania kupowane są pod wynajem i w projektach o podwyższonym standardzie, gdzie klienci na początku gotowi są zapłacić nieco więcej za czas i trud, jaki musieliby poświęcić samodzielnie wykańczając mieszkania. Z uwagi na powyższe, podjęliśmy współpracę z firmą zajmującą się projektowaniem i wykańczaniem mieszkań.

Należy jednak zaznaczyć, iż obecnie mieszkania sprzedają się bardzo dobrze, atrakcyjne lokalizacje, funkcjonalne układy mieszkań i konkurencyjna cena lokali sprawiają, że zdecydowana większość naszych mieszkań sprzedaje się na etapie budowy. Tylko około 4 proc. naszej oferty to gotowe lokale, których budowa w większości zakończyła się w ciągu ostatnich dwóch miesięcy.

Wioletta Kleniewska, dyrektor Biura Sprzedaży i Marketingu Polnord S.A.

Klienci Polnordu mają do wyboru sześć pakietów wykończeniowych, oferowanych przez różnych wykonawców. Każdy z nich przeszedł staranny proces weryfikacji, obejmujący kwestie kosztów, jakości materiałów, standardów wykonania, a także prowadzenia nadzoru wykonawczego i ewentualnych procesów reklamacyjnych.

Z pakietów korzysta około 1 – 2 proc. klientów. Zaletą jest możliwość sfinansowania ich kredytem hipotecznym, a także stosunkowo niski koszt. Jednak większość osób decyduje się na indywidualne rozwiązania. Samodzielne urządzanie mieszkania jest dla nich po prostu przyjemnością.

Chętnie natomiast korzystają z pakietów inwestorzy, którzy kupują mieszkania z intencją ich wynajmowania. Standaryzacja pakietów nie jest dla nich wadą, a przeciwnie - sprawdzonym rozwiązaniem, które oszczędza czas i pieniądze, a przede wszystkim pozwala im nie angażować się w cały proces, gdyż zaprojektowaniem i wykończeniem mieszkania zajmą się profesjonaliści, pracujący pod nadzorem wykonawczym. 

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A. 

Zainteresowanie klientów ofertą wykończeniową rośnie w ostatnich latach, zarówno wśród kupujących inwestycyjnie, jak i na cele własne. Coraz więcej deweloperów odpowiada na ten trend, oferując możliwość wykończenia lokali pod klucz realizację prac wykonując we własnym zakresie lub powierzając je zaufanym partnerom. Nasi klienci mogą korzystać z oferty wykończenia pod klucz dwóch sprawdzonych przez nas partnerów – Kodo i RedNet. Ceny wykończenia zaczynają się od 650 zł/mkw. Dostępnych jest kilka pakietów - od podstawowych po zapewniające bogaty wachlarz materiałów wykończeniowych. Oferujemy również specjalny pakiet dla klientów inwestycyjnych. Dajemy także możliwość indywidualnej wyceny, z czego klienci chętnie korzystają, bo zyskują projekt dopasowany do swoich, indywidualnych potrzeb.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Współpracujemy obecnie z firmą Excellent i to właśnie z nimi tworzymy wykończenia do mieszkań. Na pewno możemy mówić o wzroście zainteresowania zakupem mieszkań wykończonych. Na około 200 sprzedanych mieszkań, 40 osób prosi o wykończenie. Klienci, którzy kupują gotowe mieszkania z reguły nabywają lokale w celach inwestycyjnych.  

Marta Kasprzak, menedżer ds. sprzedaży i marketingu w Duda Development

Na takim etapie, na jakim obecnie znajdują się nasze inwestycje, klienci nie pytają jeszcze o ofertę wykończenia, ale jesteśmy w trakcie jej przygotowywania. Z naszych doświadczeń wynika, że znaczna większość klientów woli wykańczać mieszkania i domy na własną rękę, nawet jeżeli są to lokale kupowane inwestycyjnie.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W ofercie mamy opcję wykończenia mieszkań i domów pod klucz. Ceny pakietów wykończeniowych rozpoczynają się od 495 zł/mkw. Najczęściej wybierają je klienci inwestycyjni, którzy planują wynajmować mieszkania. Nie muszą wówczas zajmować się poszukiwaniem biur aranżacji wnętrz i ekip remontowych. Odbierają gotowe mieszkanie, które jest przygotowane do wynajmu. Taką ofertę mamy na przykład w Varsovia Apartamenty Jerozolimskie, gdzie dostępne są w pełni wyposażone, komfortowe apartamenty z aneksami kuchennymi przeznaczone na wynajem.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Obserwujemy wzrost zainteresowania zakupem mieszkań wykończonych wśród nabywców inwestycyjnych. Spowodowane jest to przede wszystkim oszczędnością czasu i pieniędzy. Korzystając z oferty przedstawionej przez dewelopera klient zyskuje wiele korzyści, jak porady architekta, aranżację wnętrz, sprawdzone materiały oraz dostępność ekipy remontowej w określonym czasie. Współpracujemy z firmą zewnętrzną, która oferuje trzy pakiety wykończenia mieszkań.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Pomimo, że posiadamy w ofercie możliwość zakupu mieszkań przygotowanych pod klucz, od dłuższego czasu nie obserwujemy rozwoju tej części oferty w odniesieniu do nabywców indywidualnych. Nasi klienci zdecydowanie częściej wybierają możliwość samodzielnej aranżacji lokali. Możemy się jednak pochwalić oddaniem całego budynku z blisko 200 mieszkaniami, które zostały wykończone w jednolitym standardzie i przygotowane dla odbiorcy instytucjonalnego – funduszu z grupy Bouwfonds IM, zarządzającego portfolio mieszkań pod wynajem, nabywcy warszawskiego projektu Apartamenty Pereca.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE

Nie zauważyliśmy zjawiska wzrostu zainteresowania wykończeniami w naszym segmencie. Taka tendencja może być widoczna w segmencie mieszkań kupowanych inwestycyjnie na wynajem. Nieruchomości nabywane na potrzeby własne wykańczane są indywidualnie.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W naszej gdańskiej inwestycji większość mieszkań kupowanych jest na własne potrzeby i praktycznie każdy z nabywców chce mieć absolutną decyzyjność, jeżeli chodzi wykończenie. Wprowadzaliśmy pilotażowo program wykańczania lokali, ale z racji małego zainteresowania wycofaliśmy się z tego pomysłu.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

Klienci mogą skorzystać z dwóch standardów aranżacji mieszkań w programie Lokum pod Klucz. Duża część nabywców decydujących się na tę ofertę to osoby kupujące zazwyczaj swoje kolejne mieszkanie, często w celach inwestycyjnych. Klienci wybierający program Lokum pod Klucz stanowią około 40 proc. kupujących. To dla nich oszczędność czasu i energii oraz gwarancja dobrego wykonania, także dzięki rękojmi.

Katarzyna Dąbrowska, Senior Marketing Manager w Nexity Polska

Nie odnotowaliśmy większego zainteresowania wykończonymi mieszkaniami. Nabywcy wybierają ten wariant w niewielkim zakresie, kierując się głównie ceną. Mniej istotna jest dla nich obecnie gwarancja i jakość, ale uważam że z czasem ulegnie to zmianie. Mamy w ofercie trzy standardy wykończenia pod klucz.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Oferujemy klientom mieszkania wyłącznie w deweloperskim standardzie wykończenia. Nie obserwujemy zainteresowania klientów mieszkaniami przygotowanymi pod klucz. Każdy z nabywców chce urządzić lokum według swoich pomysłów, gustów, potrzeb i możliwości. 

DOMPRESS

O ile podrożały grunty pod budowę mieszkań

Jaka jest sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych? Czy ceny ziemi rosną? Czy ograniczenie dostępu do działek stanowi barierę w realizacji projektów mieszkaniowych? Sondę wśród firm deweloperskich przeprowadził serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Największym problemem na rynku deweloperskim jest obecnie mała dostępność gruntów inwestycyjnych, co z pewnością wpływa na tempo wprowadzania do sprzedaży nowych projektów. Dodatkowo kłopot sprawia przeciągający się proces uzyskiwania dokumentów i zgód niezbędnych do wydawania pozwoleń na budowę. Dotyczy to w szczególności uzgodnień związanych z obsługą komunikacji oraz uwagami sąsiedztwa. Cena ziemi ma przede wszystkim wpływ na ceny mieszkań. Wzrost stawek ofertowych lokali jest m.in. następstwem wzrostu cen gruntów. Trudno wskazać uśredniony współczynnik wzrostu cen ziemi, ponieważ zależy od konkretnej lokalizacji. Zdarza się, że w najpopularniejszych dzielnicach największych miast w ciągu roku ceny działek wzrosły nawet o 100 proc.  

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Grupa Polnord nie ma problemu z dostępem do działek inwestycyjnych, gdyż dysponuje jednym z największych banków ziemi, na bieżąco uzupełnianym o nowe grunty położone w atrakcyjnych punktach największych, polskich miast. Przy potencjalnych zakupach Polnord stosuje bardzo ostrożne podejście. Działki z wadami prawnymi, czy grunty rolne znajdują się poza kręgiem zainteresowania spółki.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A. 

Ceny gruntów rosną. Znalezienie ciekawych działek w atrakcyjnej lokalizacji i dobrej cenie jest coraz trudniejsze. Ciągle możliwe jest oczywiście pozyskanie gruntu dla rentownej inwestycji, ale wymaga to intensywnej pracy ze strony specjalistów ds. ekspansji. Rozbudowywany od lat bank gruntów pozwala nam obecnie na budowę prawie 6400 mieszkań, co zabezpiecza 4 lata działalności firmy. Stale poszukujemy atrakcyjnych gruntów w największych miastach Polski.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE

Brak gruntów pod inwestycje to największa bariera rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Duże firmy posiadają banki ziemi, co znacznie ogranicza konkurencyjność. Wzrost cen gruntów w zależności od lokalizacji wynosi 20 – 50 proc. Ponadto, oferowane grunty często posiadają defekty, jak brak uzbrojenia, nieuregulowany stan prawny, itp., co generuje dodatkowe koszty.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

Grunty są rzeczywiście coraz droższe i coraz trudniej dostępne w centrach miast, jednakże konsekwentnie realizowana polityka firmy przynosi efekty w postaci szerokiego banku ziemi zakupionej w dobrej cenie. I tylko takimi ofertami jesteśmy zainteresowani.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Niepokojącym sygnałem dla branży jest sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych, gdzie właśnie z powodu utrzymującej się od dłuższego czasu dobrej koniunktury, ceny działek rosną znacznie szybciej niż ceny ofertowe nowych mieszkań. Znacząco hamuje to podaż nowych projektów, skutkując zarazem wyraźnym ograniczeniem marży deweloperskiej i wywołując jednocześnie presję na wzrost cen mieszkań w tych projektach, które trafiają na rynek. Moim zdaniem ceny gruntów, obok kosztów budowy są w tej chwili największą barierą dla rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. 

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Mała dostępność gruntów nadających się pod budowę powoduje wzrost ich cen, a co za tym idzie wzrost cen mieszkań. Deweloperzy stale uzupełniają banki ziemi, więc nie ma sytuacji w której z powodu braku gruntów nie można byłoby kupić nowego mieszkania. Owszem, w niektórych lokalizacjach podaż jest mocno ograniczona lub w ogóle brakuje ofert, ale są to przypadki należące do wyjątków.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Sytuacja z dostępnością gruntów inwestycyjnych nie wygląda najlepiej w ostatnim czasie. Choć deweloperzy nadal wprowadzają dużo inwestycji na rynek, działki pod te projekty z reguły zakupione zostały znacznie wcześniej. W związku z tym, że w zależności od lokalizacji ziemia podrożała od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, należy spodziewać się powolnego wyhamowywania wprowadzania na rynek nowych projektów. Dodatkowo, wzrost kosztów realizacji inwestycji i cen materiałów budowlanych przekłada się na podwyżki cen mieszkań w nowych projektach.  

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Ceny gruntów oczywiście poszły w górę. Wzrost nie jest jednak aż tak duży. W ostatnim roku ziemia podrożała łącznie o około 10 proc. Dużo większym problemem jest dostęp do wykonawców. Siła robocza na rynku nieruchomości jest coraz bardziej deficytowa i ciężko jest obecnie pozyskać dobrych wykonawców. To jest teraz głównym powodem opóźnień we wprowadzaniu nowych projektów.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Mniejsza dostępność działek nadających się pod inwestycję daje się zauważyć w atrakcyjnych lokalizacjach, jak centra dużych miast. Ceny gruntów rosną. Nie spodziewamy się jednak hamowania tempa wprowadzania do sprzedaży nowych projektów. Posiadamy bogaty bank gruntów zakupionych kilka lat temu w bardzo korzystnych cenach. Ponadto, w ostatnim czasie dokonaliśmy zakupów nowych działek, m.in. w Gdańsku, w okolicy Poznania i Pruszkowie. Dzięki temu nadal możemy planować i realizować nowe inwestycje oraz utrzymywać atrakcyjną ofertę cenową.

Katarzyna Dąbrowska, Senior Marketing Manager w Nexity Polska

W ciągu ostatniego roku odnotowaliśmy wzrost cen ziemi w przedziale od 15 do 20 proc. w zależności od lokalizacji. Dostępność gruntów spada, ale jeszcze nie wpływa to na tempo wprowadzania nowych projektów na rynek. Byliśmy jednak przygotowani na taki scenariusz.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Faktycznie, coraz trudniej znaleźć dobrze zlokalizowaną działkę, która pozwala na sprzedaż mieszkań w przystępnej cenie, w czym się od lat specjalizujemy. Działając na terenie Krakowa, Górnego Śląska i Wrocławia obserwujemy, że ceny gruntów nieustannie rosną. O ile podwyżki cen działek w Katowicach nie są jeszcze tak wielkie, we Wrocławiu zdarzają się już niespotykane dotąd oferty. Na przykład cena transakcyjna działki zlokalizowanej blisko centrum o powierzchni niespełna 1 hektara wynosi 175 mln zł, co wynika z faktu, że w stolicy Dolnego Śląska dopuszczalna jest bardzo wysoka zabudowa. W Krakowie największy wpływ na cenę gruntu ma lokalizacja, ale także dochodzi do sytuacji, kiedy np. za działkę o powierzchni 4,3 ha usytuowaną przy granicy miasta, daleko od centrum i aż 3 km od najbliższego tramwaju cena wywoławcza to 75 mln zł. Sprawia to, że deweloperom coraz trudniej znaleźć korzystną ofertę, a klientom tanie mieszkania.